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世邦魏理仕发布《2022年上半年南京房地产市场回顾与展望》 暨 城市更新发展趋势及《南京市城市更新试点实施方案》解读
2022/07/28 19:33  

  新华报业网讯7月28日下午,由CBRE世邦魏理仕主办,COOC中海商务及南京商业地产商会协办的媒体分享会在南京举行。CBRE在活动现场发布了《2022年上半年南京房地产市场回顾与展望》暨城市更新发展趋势及《南京市城市更新试点实施方案》解读,解析南京商业地产市场最新发展状况与趋势,围绕上半年南京地产重点项目、南京城市更新试点实施方案解读等话题进行了分享交流。

  CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示:“南京在2022上半年华东疫情的反复影响下,彰显出了城市韧性,经济运行积极变化增多,房地产市场在高质发展上取得了新的突破。高质产业资源要素加速聚合,总部经济发展三年行动计划及总部企业认定办法发布,总部企业规模进一步扩大。新一轮商业网点规划开启编制,各商圈升级焕新势能加剧,首店经济活跃度再创新高,升级类消费需求持续释放,首批特色消费场景名单出炉,南京正以新消费、强IP、新政策聚力建设国际消费中心城市,正以全新首位度迈向社会主义现代化典范城市。”

  优质写字楼市场:华东地区疫情反复,短期内抑制写字楼租赁需求释放,传统金融与专业服务业仍为主要驱动

  2022年第二季度,南京写字楼市场净吸纳量稍有放缓,录得15,990平方米,环比下降21.3%,空置率环比下降0.5个百分点至25.2%。传统金融行业需求坚挺,其中尤以保险企业为主要驱动,季内国资背景保险公司完成大面积整合搬迁至新街口板块,部分证券、基金公司亦在河西板块录得升级搬迁;以律所为引领的专业服务业需求释放,除一向虹吸此类需求的河西板块外,湖南路与新兴板块均承接相关搬迁需求;搬迁需求主导租赁成交,新街口板块租赁表现尤为突出。

  租金表现方面,全国范围的疫情反复导致市场不确定性增加,整体租金水平尚处下行通道,平均租金报价每月每平方米116.1元,环比下降0.1%,同比下降2.0%,灵活租赁策略致使租金报价与有效租金差距逐渐扩大。

  图表:2022年上半年优质写字楼市场租赁需求来源分析

  数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年7月

  CBRE南京顾问及交易服务部负责人刘承阳表示: “2022-2025年,南京写字楼市场预计迎来约151.5万平方米新增供应高峰,料市场继续承压,未来供应多集中河西板块,跨区搬迁或成趋势。展望2022全年,全市写字楼市场净吸纳量约8-10万平方米,空置率约达28-30%,平均租金将小幅下滑,新增供应约40-45万平方米。”

  优质零售物业市场:南京各商圈升级焕新势能提升,首店经济活跃度再创新高

  2022年上半年,南京优质零售物业市场总存量约389万平方米。南京国际消费节拉开帷幕,各商圈升级焕新势能提升,首店经济活跃度再创新高,带动净吸纳量录得10,914平方米,空置率持续下行0.2个百分点至3.0%,为十年内历史低值。全市购物中心首层平均租金环比上涨0.6%至每月每平方米568.0元。

  从商户结构看,餐饮品牌表现持续活跃,多个网红中餐及甜品首店选址新街口板块;服饰及配饰品类需求稳健,尤以德基广场引入韩国潮流服饰品牌及国内外手袋珠宝等各类奢侈品牌表现最为突出;南京上半年已录得逾60家品牌的城市级别首店,国外品牌占比超过四成,其中不乏如罗意威香氛全球首店与护肤品牌Carita亚洲首家精品店等高级别首店。

  从未来供应看,2022-2025年,共约有167.9万平方米新增项目,其中非核心商圈占比约80%。充沛供应落地非核心商圈,一核多极商业布局逐渐成型,河西板块商业成熟度有望进一步提升。

  图表:2022年上半年优质零售物业市场租赁需求强度分析

  数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年7月

  作为首批城市更新试点城市,南京将在“规划高度”、“参与广度”、“内涵风度”、“实施深度”四大方面开展城市更新工作

  2021年11月,国家住房和城乡建设部印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》,南京作为首批城市更新试点城市位列其中。2022年4月25日,南京公布了《南京市城市更新试点实施方案》。CBRE认为,本次《方案》彰显出“四度”的鲜明特征:首先规划更具高度,方案明确提出规划先行,片区推进,以规划统筹全局,谋划城市更新发展。其次参与更具广度,方案强调政府引导、社会参与,注重激发市场主体投资和金融机构支持,并建立由市长担任组长的市级工作小组,组建各专业领域的专家委员会。再次内涵更存风度,方案提出需要传承文脉、保护风貌,留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。最后实施更显深度,此次方案构建四类更新重点领域,包括居住类、生产类、公共空间、综合片区类,并就每一类提出具体子项的细化要求。

  CBRE战略顾问部资深经理胡曦明表示,CBRE团队近年持续服务南京城市更新工作,包括浦口中心城区等综合片区类更新及鼓楼金运硅巷、新街口建华大厦等知名楼宇及园区更新改造项目。针对这些年所操作的实际经验,CBRE建议城市更新的成功需要做到以下五点:一、规划策略先行,让点状的“盆景”变成连片的“风景”;二、政策保障支持,支持形成个性化和可复制兼具的改造样本,让更新不做政策突破的“孤例”,而是可复制化、可落地性的“群体”;三、机制模式创新,工作机制与商业模式需要双轮驱动城市更新开展;四、资金平衡保障:资金来源的多样化、资金通路的顺畅;五、精神气质彰显:尊重历史的文化价值与人本的情绪价值,让高大上与烟火气相结合,让现代感与历史感相交织。

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