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全国首例!上海楼市出现新“打法”,70年内只租不售!

来源: 央视财经微信公众号   作者:  2017-07-06 15:10:18

  近日,上海规土局网站发布了2幅拟出让地块公告,地块的土地用途都标注为“租赁住房”。“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏,这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。租赁住房能否成为日后发展的新方向?

  

  近日,上海市规土局发布两块建设用地的出让公告;公告要求,未来项目建成后,"只租不售",这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。

  这次出让的两幅地块,分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城,土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米,它们的出让年限与普通商品房相同,都是70年。不过,出让公告要求,竞得人必须在出让年限内,100%自持物业,这意味着竞得人不能出售所建项目,只能出租。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。

  实际上,在近年来的土地出让中,住宅用地已经普遍规定,要有一定的自持比例。不过在上海,自持比例达到100%还是首次出现,公告显示,两幅地块的起价都不高,每平方米都不足6000元,这两幅地将在8月2日进入现场竞价。业内预计,最后的成交溢价率不会很高,而且不同于"廉租房""公租房"这样的保障房,这次两幅地块上建成的项目,可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。

  

  “只租不售”租金不高于市场同类房源

  

  公告显示,两地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。

  此外,两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓,且须精装交付。两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中,嘉定新城地块占地面积2.85万平方米,规划建筑面积7.13万平方米,须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米,规划建筑面积13万平方米,须提供租赁住房不低于1226套。

  “土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为,这两宗地块一开始就明确了租赁属性,避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时,对租赁房源将有非常明显的补充作用,两宗地合计9万多平米,能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套,将明显缓解区域租赁房源供应紧张。

  根据目前公布的出让预合同显示,该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

  除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明确规定:租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。

  事实上,这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称,拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

  除了吸引人才外,从土地市场来讲,自持70年对房企的资金和运营能力要求较高,也会有效降低溢价率,从而降低土地市场的热度。

  张大伟预计,未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”,以北京为例,2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化,这种情况下,从土地供应开始房屋全面回归居住属性。

  

  租售并举渐成趋势

  

  上海中原地产分析师卢文曦表示,租售并举是趋势,但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。

  在一线城市土地供应紧张的情况下,越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育,增加房源来缓解供需矛盾。

  根据“十三五规划”相关工作部署,我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,深化住房制度改革,优化住房供需结构,更好地保障“居者有其屋”。

  对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。

  鉴于此,去年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

  其中,明确提出,改善租房市场有效供给,在支持和规范个人出租住房的同时,也将“发展住房租赁企业”,提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。

  在此背景下,北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式,并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后,部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。

  卢文曦认为,此次上海是在出让文件中直接规定必须持有,这个做法尚属于首次,也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。

  【新闻多一点】

  住房租赁能否成为下一个风口

  5月底,住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,提出鼓励签订3年以上租赁合约;按月支付房租;合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金等措施。

  业内人士认为,此举对保护承租人利益、发展住房租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施带动下,未来住房租赁市场有望迎来风口,获得较快发展。

  链家研究院院长杨现领表示,未来中国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。但目前而言,我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场大约17万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

  同时,目前住房租赁市场仍存在诸多错配的问题,难以满足消费者对居住产品升级换代的要求。供给结构较为单一,老公房、经济适用房等中低端供给较多,很难满足租房人群对高品质住房的需求。同时,在户型需求、租期等方面,也存在诸多不匹配。

  为此,2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确“到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标”。

  正因看到住房租赁市场的广阔前景,不少企业纷纷发展住房租赁业务。有关专家表示,要发展住房租赁市场,保障承租人权益非常重要,这也是住房租赁市场健康发展的第一步。此外,还需在公共配套服务上使承租人尽可能享受同等权益。否则,虽然房价居高不下,居民为解决子女上学、落户等一系列问题,还是会想方设法购买房屋。

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编辑:邓晓琦

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