新华报业网讯  4月25日，南京仙林一家建筑面积50万平方米的大盘开始交付第四期新房。面对期盼已久的新家园，业主们不但没有喜悦之情，反而陷入了深深的失望和愤慨之中。第四期的楼栋造型和布局与前几期是一样的，但公共区域的设计建造品质却相差甚远。从自行车和机动车坡道、露天停车场、残疾人专用坡道，到单元门厅、电梯间、入户走廊、防火门，以及窨井盖分布和消火栓安置等，都与前几期形成了鲜明对比。

　　据了解，该楼盘第四期销售时，前面几期已基本成形，有的已经入住。楼盘的广告宣传、售楼处的模型展示和反复解说，都表明整个住宅区是一个统一规划、统一设计的整体，第四期与前面几期的品质和风格是一样的。业主们正是看了前几期的实物，听了开发商的宣传和信誓旦旦的承诺，才定购了第四期的房子。没想到，建成后却成了另外一个样子。

　　规划中各期水平相同的住宅大盘，后期建设与前期出现较大落差，导致承诺落空，必然对购房者的正当权益造成损害，对开发商的诚信产生负面影响。记者在采访中了解到，随着楼市进入“大盘时代”，这类问题正逐渐浮出水面。    

　　一位熟知大盘操作的业内人士告诉记者，除建筑面积的要求之外，通常意义上，大盘还应该具备优越的居住环境、完善的商业、教育、医疗、娱乐配套设施等诸多评判标准。“大盘承担的任务不仅是解决居住问题，更是在为居者提供一处全方位的生活解决平台。”而这样一个开发过程，短则四五年，长则六七年甚至10年，漫长的开发周期使得大盘充满了难以预料的变数。如江宁将军路上有一家百万平方米的大盘，当时开发商承诺要建七八期住房，并承诺有不少整体性的景观。但房屋交付时，不仅景观剥离，而且验房师实地查验发现，所有能偷工减料的地方，这家楼盘的开发商几乎都用齐了。

　　江苏苏源律师事务所房产律师袁涛总结了目前大盘纠纷中突出的三大问题：开发商规划不稳定；综合配套不同步；开发商后劲不足，后期“抛盘”等问题。“大盘意味着开发商要付出高昂的土地成本，但由于开发周期长，虽然有土地增值效益，可一旦销售不畅，资金回笼慢时，很可能导致质量缩水，乃至出现烂尾楼现象。还有的大盘，甚至是四五个开发商分别在开发，品质不一在所难免。”

　　这些大盘在销售时，却很注重技巧，最初的一两期往往质量也不错，还补贴物业管理费，但到最后一两期，就很难说了。

　　南京工业大学房地产经营管理系吴翔华博士说，当前不少开发商管理能力欠缺，其质量控制能力、原材料委托控制能力都不强，与合作伙伴的合作风险等问题也没有周全考虑。有的开发商甚至是抱着“捞一票”就走的心理在运作楼盘，品质可想而知。

　　“归根结底是开发理念不成熟，开发公司一任领导一任思维，而且随着市场行情，开发往往受到牟利冲动的干扰。”袁涛说。

　　令购房人困惑的是，由于现行法律法规的空白，面对大盘运作中出现的种种问题，他们往往只能采用拒绝收房或拒交物业管理费等手段与开发商“软抗争”。

　　“南京验房第一人”丁渤说，现行住宅建设法规只对最基本的楼盘硬性指标做出约束，至于楼盘的品质、品位以及规划混乱、设计低劣、施工粗糙等问题，都没有法律界定。而且，现行购房合同也未对相关问题做出明确约定。“完全是凭开发商的宣传资料，这样的资料难以作为维权证据。”

　　“‘一房一验’，‘验’的也只是建筑工程质量，而并非综合验收。开发商完全有空子可钻。”吴翔华直言不讳。

　　业内专家认为，大宗土地开发出现的这些问题，也暴露出政府土地供应机制上的缺陷。“大地块出让，可能造成开发商事实上的囤地，引发大量有关品质的矛盾。现在南京已将大地块出让转为中小地块出让，但有的地方为招商引资，仍然承诺给开发商大块的土地，这需要引起进一步重视。”

本报记者 汪晓霞