年内将有52万平方米推出，预计5年才能消化完

    新华报业网讯     曾经疯狂拿地，以为建个房子都能卖掉。现在，一拥而上的大户型却让开发商们遭遇困境。近日来，有关主城大户型豪宅销售遇挫的消息频频见于业内。大户型豪宅，到底是馅饼还是陷阱？
    大了还想大的大户型面积
    南京网尚研究机构近期在对主城大户型物业进行梳理时惊讶地发现，加上在售及下半年即将上市的大户型物业，南京今年内将总共有52万平方米大户型物业上市。这些物业面积大多在200平方米上下，总价则大多在300万以上。
    此外，城中、城东及河西三个区域也都分布了不少单价较高、总价在300万左右的大户型物业，预计这些房源的上市量约10万平方米。
    这52万平方米上市量是过去5年大户型物业上市量之和，由此，主城大户型的上市量已达到一个峰值。不过，争先恐后的开发商们并未停止，业内仍不断曝出某某开发商非大户型不做的消息；更有甚者，还要将大户型面积越做越大。
    回顾主城大户型面积的发展，2004年、2005年一般140平方米以上就可称作大户型了；2006年“9070”新政出台后，大户型标准提升到144平方米以上；再到后来，200平方米左右的大户型开始在金陵大公馆、锋尚国际公寓等楼盘出现。而今年，300平方米左右的大户型也见怪不怪。城南雅居乐先期已推出了五房总面积300平方米左右的大户型，下关一项目也正在酝酿推出300平方米以上的平层大户型，并称将是南京最大的平层大户型。
    大户型是否可取值得探讨
    东南大学建筑设计研究院的一位资深专家给开发商们泼冷水。“房子并非越大越舒适，相对而言，大户型住宅对功能、空间的区分要求更高，弄得不好，反而显不出大户型的优势。”该专家以层高为例分析，现在大多数大户型的层高也就在3米左右，但究竟这样的高度能不能满足空间需求，值得商榷。“面积和层高应该有一定的比值，无限制的大、无限制的高都不可取”。此外，就单个功能空间而言，比如有的大户型光客厅就达到50－60平方米，是否可取仍值得探讨，因为这样大的空间保暖、节能等便需要很高的技术含量。
    猛推大户型是高价拿地的产物
    大户型为何一时间增多？下关一家正准备推出大户型物业的开发商坦陈，两年前他们拿下地块时楼面地价便达到了10000元/平方米，如此高的地价成本决定了他们只能做高端。而相对而言，户型越大利润越高，于是做大户型便成了他们最终的选择。
    此外，这些有着大户型物业的楼盘基本上在前一两年拿地。按照2006年6月1日所推行的“9070”新政，这些地块都必须建有一定比例的90平方米以下的中小户型。如此情况下，如何保证利润？“高层的小户型公寓＋大户型的联排别墅或者花园洋房”便成了首选。有开发商透露，这样的做法一方面能有效规避“9070”新政，另一方面也能将做小户型损失的利润在大户型中赚回来。更有甚者，先开发大户型，将价格拉上去后，再开发小户型，这样小户型的价格也将不菲，“一箭多雕”。
    大户型销售，开发商大都没底
    结果到底会不会如开发商计划的那样，时至今日大多开发商仍没底。
    城东南某楼盘蓄水一年开盘，虽说一开盘即卖掉300余套，不过卖掉的大多是140平方米以下的中小户型，所谓的大户型豪宅一开盘即遭遇销售难；河西某知名楼盘，首期推出的195平方米大户型，72套仅售出37套，不得已开发商只得推出70－90平方米左右的中小户型。
    “如果不在产品和服务上下工夫，还是老套路，大户型肯定不好销。”易居中国南京分公司分析师刘永超表示，楼市今非昔比，是个房子就能卖掉的年头早已过去，他建议开发商即便是都做大户型也应该突出自己产品的个性，差异化竞争。
    南京网尚研究机构在对未来几年高端住宅需求量进行预测时表示，要消化掉主城大约52万平方米的大户型豪宅，至少需要5年左右的时间。“因为在南京，为主城豪宅埋单的人并没有上海、杭州等城市多。即便作为省会城市，南京对周边如苏州、无锡等地的辐射力也有限，在外资进入越来越难的情况下，本地市场有限的购买力显然无法支撑日益增加的豪宅供应量。”
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作者：徐关辉