新华报业网讯   “转让70%股权、募集2亿资金，发行期限2年、募集资金规模预计年收益10%”。昨日，南京金东房地产项目公司发行的房地产股权投资集合资金信托计划，一旦融资成功，2亿资金将用于该公司江北海德北岸项目二期的开发。一项并不鲜见的企业融资计划，在业内人士读来却别有意味。

　　房地产投资信托在国外是房地产开发商最主要的资金来源，在我国则是四五年前才出现的新鲜事物。记者从省国投公司了解到，我省在2003年左右发行房地产信托，但发行房地产股权信托是去年才开始的。此前宏图、江苏新城分别采用这种方式募集开发资金，金东公司则是第三个“尝鲜”者。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，在南京楼市，以房地产信托方式成功融资有先例。2004年4月，南京顺驰曾面向投资者推出顺驰·滨江奥城项目信托计划，信托总额1.2亿元人民币。“其意义在于开创了一个新的融资渠道，尤其是在信贷调控趋紧的现在。”

　　“这很可能是开发企业急需一笔资金。”在分析开发商的信托计划之后，一位不愿透露姓名的地产研究机构负责人称。记者了解到，金东公司在江北的这一项目，一期房源销售时恰遇去年的信贷调控，加之江北市场楼盘众多，上市量大，更是加剧了销售压力。对开发企业而言，一旦资金回流放缓，对后续开发的影响无异于“无米之炊”。

　　“现在开发贷款连分行、支行都批不了，必须要总行才能批。过去，开发商以土地抵押贷款或以在建工程抵押贷款，都很寻常，但现在要办理也变得相当困难。”同时代理楼盘销售的这家研究机构负责人认为，今年银行对开发项目的投资放款肯定还是会减少。在这种情况下，开发商的“资金饥渴”可想而知。

　　对开发商尤其是中小开发商来说，摆在他们面前的融资困局是难以破解的。“贷款越来越难了，就只能通过信托的方式融资，要么就是海外基金注入，或者是民间借贷。”张辉说。

　　但在南京，开发企业吸纳海外基金的成功率非常小，主要是海外基金偏好一线城市，同时偏好商业地产和办公楼，目前南京仅有摩根士丹利投资南京国际广场、美林投资锋尚国际等屈指可数的先例。倒是从事民间借贷的中介机构现在比较活跃。

　　尽管被视为开发企业资金获取的一个新渠道，但业内人士对房地产股权信托计划，却并不乐观。首先，在当下市场冷清的情况下，能否吸引投资者的热情。因为按照规定，信托最多只能发200份，以金东海德北岸项目而言，募资2亿元，意味着每份资金是100万元。能拿出100万现金的人毕竟很少，即便是有人有这个实力，也不一定会拿出来。因为10%的回报仅比银行利率稍高，而且通过股票、基金等投资渠道，可能回报率更高。其次，市场的风险如何规避，这也是投资人不得不考虑的。所以，开发商也面临发行不成功的风险。

　　最为关键的是，由于信托的发行条件十分严苛，须经银监会批准，所以并不是每个房地产开发企业都能够采用这样的融资方式。因此，信托不可能像国外那样，成为开发商的主要融资渠道。

　　“其实开发商缺资金一直是存在的，这一两年来，一直不断地有企业打听‘哪里能弄到资金’？”张辉坦言，现阶段房地产的竞争归根结底是资金的竞争。尤其是土地市场，对融资的需求更为强烈，没有资金，拿不了地，就更谈不上开发了。  记者 汪晓霞