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乐园经济增值房产? 南京华侨城翡翠天域今年一半房子没卖掉
2020/11/18 10:21  新华报业网  

  近日,深圳华侨城股份有限公司(下称华侨城A,000069.SZ)公布了三季报数据。其前三季度实现归母净利润为52.48亿元,同比下滑12.50%。

  值得注意的是,截至今年三季度末,如果按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算,其剔除预收款后的资产负债率为69.61%,接近70%的监管“红线”;而其净负债率也较2019年末增长近12个百分点。

  南京是华侨城布局文旅小镇项目的重点城市之一,2016年深圳华侨城股份有限公司在南京临近镇江的远郊拿地,号称将建设“六园、三带、五中心”的华侨城欢乐谷。

  今年7月2日第一个公园——玛雅海滩水世界终于开放,欢乐谷的住宅项目“华侨城翡翠天域”也赶紧趁热推盘,开园前的6月份分两批推出216套房源。闭园之后,9月27日又大手笔推出了450套房源,还发布了一批营销软文称“乐园效应提速房产增值”。

  然而交汇点记者调查发现,“乐园经济”为卖点的销售似乎并不尽如人意,11月11日,欢乐谷开业迎客,而截至11月9日,华侨城翡翠天域今年房子成交量还不足一半,销售可谓惨淡。

  负债率奇高,临近监管“红线”

  近日,深圳华侨城股份有限公司公布了三季报数据。具体来看,其前三季度实现营收333.94亿元,同比上升11.83%;实现归母净利润为52.48亿元,同比下滑12.50%。

  值得注意的是,截至今年三季度末,如果按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算,其剔除预收款后的资产负债率为69.61%,接近70%的监管“红线”;而其净负债率也较2019年末增长近12个百分点。

  反观其负债情况。据Wind数据,今年三季度末,华侨城A剔除预收款后的资产负债率有两个计算口径,按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算,剔除预收款后的资产负债率为69.61%;按照总负债单向剔除预收款来计算,其为54.81%。另外,据券商研报数据显示,该公司净负债率为96.44%,较2019年末增长近12个百分点。

  比对地产行业“三道红线”指标,即:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍,可以发现,华侨城A双向剔除预收款后的资产负债率几乎触碰70%红线,净负债率也接近100%。显然,想要完全降低负债率、退回到安全区间内,华侨城A还有不少的功课要做。

  画好乐园经济“大饼”,却迟到开业

  而在南京重点布局的项目——华侨城翡翠天域,最大的卖点就是南京华侨城欢乐谷,楼盘的销售员一直强调乐园经济活跃房产经济,然而欢乐谷迟迟不按规划时间开业,一直被媒体诟病,也令买房人置业信心不足。

  2015年7月16日晚间,深圳华侨城股份有限公司发公告称,公司与南京经济技术开发区管理委员会签署了《南京华侨城大型文化旅游综合项目合作协议》,公司股票自2015年7月17日开市起复牌交易。

  公告称,项目位于南京开发区,规划控制范围总用地面积约3947亩,包括欢乐谷及水公园用地约665亩,商业与住宅用地约1000亩,公共配套服务设施用地(含中学、小学)约120亩,市政道路、基础设施、绿地和托管山体等约2162亩。

  根据《协议》华侨城需在取得相应用地建设许可后,一个月内开工建设文化旅游项目,两年内建成开业。项目首期开业后两年内项目二期文化旅游项目建成开放。

  2016年12月16日,南京华侨城以底价35亿元斩获南京栖霞区G76、G77两幅地块,其中G77就是协议中所描述的华侨城欢乐谷地块。南京市栖霞区人民政府官方网站2017年10月27日发布了《华侨城欢乐谷正式动工开建》的信息,里面重点提到华侨城欢乐谷项目预计2019年6月建成并开业。2018年1月29日,南京市规划局发布南京华侨城大型文化旅游综合项目(NO.2016G77)A地块批前公示。媒体均报道欢乐谷主题乐园已于2017年动工开建,计划于2019年6月建成。2018年8月2日,官方媒体发布的经济新闻里也称“华侨城欢乐谷项目预计明年暑假即可开园营业”,也就在这个月,欢乐谷住宅项目翡翠天域首次开盘,均价25500元/平方米。

  然而,2019年6月,欢乐谷并没有出现,一直到距离华侨城拿下欢乐谷地块近4年之后,11月11日,华侨城南京欢乐谷终于开业,此时翡翠天域已经开盘销售了近2年。

  翡翠天域今年成交量不足一半

  按照华侨城画的“乐园经济大饼”,玛雅海滩水世界火爆开业之后,翡翠天域的销售也应该是蹭蹭蹭地大涨,然而事实并非如此。

  记者查询南京网上房地产发现,翡翠天域分别于今年6月6日、6月24日、9月25日一共三次开盘,平推了666套房源,户型建筑面积为89、115、128、135㎡,销许均价为23906-24653元/㎡,这个价格和2019年并没有太大变化,这666套房源总成交量仅有304套,认购量67套,也就是说,成交率仅有45%,其中9月27日新开盘的这批房源成交率最差,其中E3幢房源价格最低,仅有23973元/平方米,但是成交量也最低,34套房源仅成交了5套,成交比例不足15%。

  为什么“乐园经济”不灵了?业内人士分析指出,原因大致有三点:首先,翡翠天域目前的商业配套和交通配套均不完善,位置较偏,离地铁2号线和4号线均比较远,楼盘一直在期待4号线北延线的动工的消息,和南站板块、江北核心板块交通配套相比,竞争力明显不足。其次,地理位置偏僻也造成了该区域的客群范围相对有限,主要依靠地缘性客户走量,后期无法提供足够的客户支撑,销售自然陷入低谷。最后,目前新城内无相应的教育资源与医疗配套落实,对于投资客而言,板块未来发展增值潜力也欠佳,投资吸引力不足。

交汇点记者 焦慧

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