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半月谈:物业不应是城市“火药桶”
2020/07/05 08:21  半月谈  

  最新通过的民法典中,有关物业的表述掷地有声,既内涵丰富又态度鲜明,回应了长久以来群众的普遍呼声,为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。

  这些年,我国城市化进程加快,由物业公司管理的商品房小区成为城市主流居住模式。小区业主与物业的矛盾逐渐上升为基层治理的难点与痛点。在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词,相关搜索记录竟达358万余条,其中与物业管理相关的超过76万条。

  日常工作消极怠工,无法提供与物业费相匹配的服务,导致小区环境脏乱差;小区公共空间被肆意侵占牟利,在公共场地划上停车线就能堂而皇之地收取车位费;电梯间、公共走廊广告展位出租后收入用途不明;邻里小摩擦反映到物业后被推诿,直至演化为暴力冲突……提起部分物业的所作所为,不少群众一肚子苦水。大多数情况下,一些业主即便对物业服务不满、收费存疑,但为了避免“有家难回”,本着“多一事不如少一事”的处事原则,不得不硬着头皮继续缴费。

  难道就没有部门能管一管吗?答案当然是有。各地大都设有物业办,针对物业服务全流程,有一整套规章制度。然而,与制度的完善形成鲜明对比的是,业主在与物业出现矛盾时,鲜见物业办在矛盾调处中扮演重要角色。诉诸法律成为业主最后不得已的选择。

  作为小区群众自治组织的业委会通常被寄予厚望。不过从实践操作层面看,多数小区业委会成立的过程,并非一帆风顺。即便历经坎坷成立了业委会,在物业出现违约的情形下,业委会根据相关条款行使基本权利终止双方关系,换一家新的物业公司,却往往极为艰难。业主与物业在市场经济条件下双向选择,关系本来清晰明了,但“换不掉的物业”既令人费解,又让人无奈。

  物业服务失职、缺位,带来的危害不容小觑。小到脏乱差降低居住舒适度,大到群租房隐患、偷盗频发、电梯年久失修等直接威胁业主的生命财产安全。居民小区大小矛盾不断,给基层治理体系和治理能力现代化带来挑战。小区物业服务到位,不但可以让业主住得舒心,还能将小矛盾就地化解,让小区成为城市基层治理的“前哨”。

  民法典中有关物业的表述,与群众的呼声相契合,其出炉令人欢欣鼓舞。当然,面对物业长久以来的沉疴积弊,指望一蹴而就解决所有问题并不现实。在民法典勾勒出制度设计框架的基础上,更需要物业办、居委会等相关部门真正履职尽责、令行禁止,落实严格的监管举措,将物业普遍存在的违规操作关进制度规范的“笼子”,促使物业回归服务的初心。

  近几年,有关取消物业的呼声不绝于耳。在没有找到更好的替代服务方式之前,物业仍有其存在的价值和必要。新冠肺炎疫情暴发以来,大多数物业能够与政府部门、志愿者联手,形成基层阻击病毒传播的坚强堡垒,成绩值得肯定。更何况现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方,深得业主信赖,不应将其“一刀切”对待。

  在当前,真正落实物业“能进能出”,是提升物业服务质量的关键之举。当物业服务确实难以满足小区绝大多数业主的需要时,业委会就有权行使“弹劾”权,通过更换物业保障业主的共同利益。业委会权利的顺利行使,又有赖司法机关、物业办等多方的共同呵护与支持。只有参与各方各司其职,民法典中有关物业的条款才能落地开花;物业沉疴去除,业主与物业也才能实现和谐共处,从而夯实基层治理的基础。

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责编:刘雨菲

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