新华报业网 > 南京 > 要闻 > 正文
城市更新也更“心”——28场居民议事会,“唤醒”南京小松涛
2022/12/12 22:22  交汇点新闻  

  “此时此刻,我们的心情是很复杂的。为了这个城市发展,我们也尽了自己一份努力了。”

  12月5日凌晨3点不到,家住南京市小松涛巷17号的居民鲁人就和妻子就来到项目更新指挥部排队。几个小时之后,他们办理完相关手续,成为小松涛更新项目签约的第一户。

  南京是全国首批城市更新试点城市之一。小松涛巷地块危房消险与保护更新项目,是江苏省首批48个城市更新试点项目之一。

  签约——

  事先开了28场议事会

  “三代人挤二十几个平方米,我一个70多岁的人,每天要跑出去过马路上公共厕所。”走进小松涛巷,低矮破败的平房前,一位老人对着自己住了几十年的家叹气道,“家里常年没有阳光,房子还不透气,来个人都要开风扇。”

  小松涛巷地块位于秦淮区太平南路沿线,东至小松涛巷,南至淮海路,西至延龄巷及现状多层建筑,北至游府西街及现状广播电台大楼,总用地面积约1.01万平方米。这是一个院落建筑、多层建筑、历史建筑和棚户区混合型地块,共有居民200多户。

  过去这里是一块水塘,上世纪20年代后逐渐开发。经过岁月更迭、风雨洗礼,老屋渐渐凋零衰败,逼仄的空间更成为居住在这里的人的一块心病。“我15岁的时候就听说要拆迁!”居民陈纲感慨,30多年来他天天想天天盼,终于等来了这一天。

  2021年3月,小松涛巷地块城市更新项目拉开序幕。4月完成第一轮居民意见征询,同意率超过90%。12月更新方案正式出炉,采取“留、改、拆”并举的方式,对地块进行微更新改造,历史建筑保护再利用,棚户区房屋拆除重建,完善片区居住功能。

  这次更新的核心是50余户居民房屋拆除重建。“一个比足球场面积大不了多少的更新地块,我们足足做了21个月的工作,光是居民议事会前前后后就开了28场!”南京历史城区保护建设集团更新公司副经理巫蓉说。

  在议事会上,陈纲听懂了政策——这不是拆迁征收,而是有机更新。从“数人头”到“数砖头”,工作人员讲得很直白,以前拆迁是按人口分房子或者拿钱走人,现在是按照建筑面积尽量就地改善。

  第一步,对更新户建筑面积的认定就颇费周章。“很多居民为了解决生活困难,搭建了简易的厕所和厨房,这部分我们参考相关政策,1990年之前搭建的提供自证材料给予认定。”巫蓉说,虽然一些邻居互相作证,但这并不能作数。“除了当时在街道等相关部门提交申请时的凭证外,我们还专门借调30多年前的航拍图进行确认。”

  根据项目实施方案,符合条件的居民,可选择自掏部分建安成本参与原地安置的更新,也可以异地置换或货币回购。究竟怎么补偿?如何安置?50多户居民的想法各不相同,项目部为他们量身定制了50多份“一户一策”的签约方案,每个方案都贴出来公示。

  “全流程公开透明,打消老百姓顾虑。一把尺子量到底,非常关键。”巫蓉说。

  28场居民议事会,提出问题、解决问题,也让更新双方在“互相倾听”中“相互共情”。五老村街道社工杨大姐退休后返聘来到项目组。一对独居老夫妇身体不好,杨大姐推着老太的轮椅带她去做核酸。看见节俭的老两口家里的米发霉了都舍不得倒掉,她从自己家拿了10斤大米送过去……

  “这次能顺利签约,与工作人员真情付出有很大关系。”在五老村街道二级调研员夏国春看来,从拆迁征收到城市更新,并不是改个名词,而是理念之变。城市更新是民生工程,也是民心工程,只有换位思考,才能真正抓住老百姓的心。

  创新——

  户型层高3米6,暖心不逾矩

  小松涛巷更新实施方案中,部分住宅层高做到了3.6米。这一让住户们很心动的方案,其实是被“逼”出来的。

  第一次居民议事会,很多住户就提出了“阁楼怎么处理”这个共性问题。更新项目组发现,50余户居民中,住房面积在30平方米以下的占七成,其中,约一半的住户在家中自行搭建了阁楼。

  三代人挤在一间二三十平方米的房子里共同生活,是什么样的场景?入户走访时的场景,让夏国春感慨万千。“一张床+折叠桌椅+一个阁楼”是不少多人口家庭的标配。一个三代六口之家,两个孩子住楼下,父母睡吊床,爷爷奶奶则每天“窝”在低矮的阁楼上睡觉。

  老房子虽然破旧,但因为有阁楼在,还勉强住得下。新房子该怎么办?不解决居民生活痛点,这一项目根本无法推进。让整个项目卡壳的“拦路虎”,最终通过“高效空间”这一创新设计巧妙化解了。

  小松涛地块内新建两幢多层住宅楼,用于安置回迁居民。为和居民现有居住面积匹配,设计团队设计了近十种户型方案,使用面积从19到70多平方米不等。其中,有20多套层高达到3.6米。这个高度不突破规划限制,也刚刚好让居民能用起来。

  “‘高效空间’是指在有限面积内,充分利用空间内的高度进行功能分区。它不是简单分为两层,而是考虑人与物的空间关系。”东南大学建筑学院副院长鲍莉介绍,经过设计,20平方米左右的空间可安排2间卧室,以及厨卫、起居、晒衣的阳台。

  更多的用心设计还藏在在细微处。涉及户型时,一个被反复提及的要点就是,尽量减少房屋内墙的结构柱。这样一来,居民以后弹性分割空间就更方便。

  “所有人员付出的辛勤汗水,都值得尊重。”南京历史城区保护建设集团董事长范宁说,虽然过程很艰难,但百姓的理解和支持给了项目组坚持的理由和动力。

  盈亏——

  追求“平衡”,打开更多可能性

  议事会上也时常会有火药味。一位居民这样来算账,“我家这块地上,本来盖一层房子,现在你盖了六层,我只拿到一层的面积,其他五层都被你们赚走了!”

  “这个更新项目其实是亏钱的,很多经营性开发公司才不愿意接手。”在场的工作人员同样倒起了“苦水”。过去20年,小松涛周边区域经历了多次商业开发,剩下的都是难啃的“硬骨头”。这里一片低矮破败的平房,与周边高楼大厦形成鲜明对比。“现在之所以能做得起来,是因为把新建居民楼的一楼做成商业开发,提前把商业的十年收益计算在其中了。”

  城市进入存量更新阶段,项目资金如何平衡是绕不过去的话题。居住类地块的城市更新,要就地解决问题,实现资金平衡,最现实的考量就是要多建一点房子。但这样一来,退让间距和高度就得突破。老城限高严格,只有在间距上求突破。周边居民没有参与更新,权益不能损害,与周边建筑间距必须按照1:1.3的标准。更新地块内部间距可以通过居民协议的形式变通,缩到1:1,这样既满足了消防安全间距,又能多盖房子。道路的控制红线也要为房子腾空间。原来是12米,在这里缩减到9米,剩下来的面积给住宅。沿线设置骑楼,人行道就在架空层,这样既保证了步行空间,空中又挤出来了住宅面积。

  “对这个规划方案实行相对宽容的审批,需要担当的勇气。”南京市自然资源与规划局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办公室常务副主任李建波说,在城市更新中,规划审批理念也在发展转变。现在是自下而上编规划,以先解决民生问题为第一要务,更加尊重物权,直面百姓生活,更务实更接地气,也更有可操作性。

  项目牵头方也有一笔账:如果通过拆迁征收,这个项目至少要亏六七亿元。如今通过规划创新,这一项目成为极少数能实现自身资金平衡的项目。盈亏之间,意义重大。这为更多踯躅不前的更新项目找到了一条出路,也为社会资本介入城市更新打开了空间。

  更新——

  留住产权关系背后的生活肌理

  11月26日,南京小西湖项目荣获2022年度联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。获奖的简短评语里提到,小西湖项目在社会和技术创新方面,提供了可推广、可复制的经验。

  小松涛项目工作组倍感振奋,这里忙碌着的很大一部分人都是小西湖的“原班人马”。从小西湖到小松涛,城市更新的理念也在不断深化。

  “城市更新,不是简单的物质空间拆多拆少的问题,而是产权人走不走、如何参与的问题。”李建波直言,此前行业内的很多技术规范和规定都是关注着物,而不是人,忽视了生活和产权关系。他如今正忙着为这里原住民呼吁的是,拆迁安置可以减免契税的政策,能否适用到居住类城市更新中来。这样一来,首次登记拿证的或是增加面积的居民,就可以减免一笔不小的费用。

  “住建部提出了‘城市双修’的理念:生态修复和城市修补。其实我认为城市更新改造是‘城市三修’,还有一个是情感修补。”范宁说,给大家信心和力量,居民就信任你,愿意一起来打造这个城市。城市更新里一定是有情感的,不单纯是对物质空间的改造。

  情感的牵绊和修补,正是小松涛项目不断前行的关键力量。

  事实上,在此前的相当长一段时间里,鲁家夫妻并不想参与更新。他们位于小松涛巷17号的房子,处在更新项目的“心脏”位置,层高5米足够隔个两层,楼下是他们的工作室,楼上是居住空间,夫妻俩还专门设计过小院,种上了花草,环境不错。

  工作人员数十次上门宣传更新政策,多次实地测绘复核房屋面积,但夫妻俩仍然没有松口。今年8月,涉及更新的50多户居民中,有90%的人签订了《房屋确认单》,初步达成了更新意愿,仅剩4户居民还没签,其中就包括鲁家。

  在12月4日的居民议事会上,宣布正式启动45天签约后,邻居们满怀热忱地讨论着未来的新房,这让夫妻俩坐不住了。经过一夜未眠的沟通,他们反转成为签约的第一户。鲁家妻子哽咽着说,这次回转过来,也是因为太热爱这块土地了,“我们的根在这里。”

  截至12月9日中午,小松涛项目签约率已突破90%。根据规定,在12月5日开始的为期45天的签约期里,签约率一旦达到95%,小松涛更新工程就将正式实施。

  城市更新,更的也是“心”。从事老城保护多年的李建波说,除了老百姓的思想转变外,他和团队的理念也在不断迭代更新。城市有机更新的核心的密码是产权。只要产权人和产权关系不大动,空间风貌也就不会变,也就保住了城市肌理和生活的烟火气。

  “1949年,父母搬过来第二天,我就在这幢房子里出生了。”73岁的小松涛巷15号居民费玉群,期待着在这里迎来又一次新生。

  新华日报·交汇点记者 仇惠栋 陈洁/文 邵丹/摄

标签:
责编:李爽

版权和免责声明

版权声明:凡来源为"交汇点、新华日报及其子报"或电头为"新华报业网"的稿件,均为新华报业网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"新华报业网",并保留"新华报业网"的电头。

免责声明:本站转载稿件仅代表作者个人观点,与新华报业网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或者承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

read_image_看图王.jpg
信长星.png
read_image.png
受权.jpg
微信图片_20220608103224.jpg
微信图片_20220128155159.jpg

相关网站

二维码.jpg
21913916_943198.jpg
jbapp.jpg
wyjbL_副本.png
jubao.jpg
网上不良信息_00.png
动态.jpg