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近日，经过近3年改造的扬子大厦，以崭新面貌出现在南京市民面前，8家金融企业集体签约入驻。
商务楼宇常被称为“立体的开发区”“垂直的商业街”，是城市发展的重要载体。然而随着时代变迁，城市可开发空间越来越少的同时，核心区现有楼宇逐渐老旧，业态相对落后，无法满足产业发展需求。
在城市更新大背景下，地处核心地段的老旧楼宇如何焕发“黄金效益”？新华日报·交汇点记者对此展开调查。
“腾笼换凤”，老旧楼成了“亿元楼”
“今年10月，扬子大厦完成改造正式交付，招商工作正在紧锣密鼓进行。”11月26日，南京市新街口扬子大厦前，壹城集团招商部经理戚诚告诉记者。在他身后，建于上世纪90年代的扬子大厦焕然一新，未来将打造成新街口核心区商务新标杆。
扬子大厦矗立于新街口淮海路和金銮巷交界口，地理位置十分优越，曾是南京的地标建筑之一。然而随着时代变迁，大厦外立面逐渐老旧，内部设施老化严重，业态也是五花八门，多为代账公司、培训机构、旅游公司、个体旅馆等小企业，与新街口“中华第一商圈”的定位不匹配。
2017年开始，壹城集团通过收购、租赁、置换等一系列方式整合扬子大厦物业，对其进行更新改造。历经三年多，扬子大厦改造一新。记者近日探访看到，大厦玻璃幕墙光鲜亮丽，白色的外立面简洁大气，一楼大厅还新增了咖啡吧，方便商务人士休闲小憩。
“旧瓶换新瓶，新瓶还要装新酒。”戚诚介绍，如今扬子大厦更名壹城中心，致力于打造总部企业办公集聚楼宇，已签约高山金融、浙商证券、华宝证券等一批金融企业，今后还将招引知名证券、保险、期货等金融机构总部，会计师事务所、律师事务所等中介服务机构和高端商务商贸企业。
近年来，随着城市化快速推进，不少城市都遇到了空间资源短缺的瓶颈。一方面，城市核心城区存量土地越来越稀缺，有好的产业项目却没有落地空间，南京有主城区曾自嘲是本区最大的孵化器，企业发展到一定规模找不到合适的载体就迁往郊区或新城。另一方面，核心城区不少楼宇建成时间长、设施陈旧，占尽了“地利”的好位置，却未能实现“高效”产出，南京玄武、鼓楼等主城区的低效楼宇面积已接近于一个城区高新区的规模。
“向存量要增量，越来越成为打破城市发展资源瓶颈、推动城市发展由外延扩张向内涵提升的必由之路。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长李建波介绍，今年全国两会期间，城市更新首次被写入“政府工作报告”，城市更新不仅是小区更新，住宅宜居加上产业经济有活力，才能真正盘活老城区。低效楼宇提质增效，既是提升城市颜值的有力抓手，也是加快经济结构调整、促进现代服务业发展，让“黄金地段”释放“黄金效益”的关键举措。
正因此，边界不断扩张的国内各大城市，经历了突飞猛进的城市化进程后，都将老旧楼宇更新改造作为推动高质量发展的重点。去年，北京市西城区在全市率先发布了低效楼宇改造提升支持政策，计划在3年时间内投入不少于3亿元助力区域楼宇优化升级；杭州市西湖区启动老楼宇、老商圈改造，提出在软硬件改造提升的基础上，开发全区层面智慧楼宇管理系统；南京市秦淮区也制定了“楼宇经济”扶持政策，每年安排1000万元楼宇经济发展专项资金，用于发展“楼宇经济”专项奖励、支持升级改造楼宇基础配套设施。
近年来，南京不断对老旧楼宇进行更新改造，一批老旧楼宇由内而外重现活力。建于上个世纪80年代的南京商厦升级改造已接近尾声，正从传统百货逐渐转型为具备更多消费功能的购物中心；玄武区东鼎大厦改造后“变身”锦创数字产业园，为珠江路再添城市硅巷创新载体；秦淮区九龙大厦改造以来，短短几年，税收已从1000多万元突破2亿元。
“堵点”不少，用新办法解决“老问题”
南京主城一些老旧楼宇从惨淡经营到品质蝶变，背后的过程却并不容易。
九龙大厦有限公司副总经理李彬如至今仍记得，当年提出要改造时，一个商户指着她的鼻子说，“我不会给你们这么顺利关门！”当时九龙大厦一至四层为九龙商场，有80户中老年服饰的经营户，多数已经营了近20年。有人提出“我签了合同，经营得好好的，凭什么让我走？”还有人说，“走可以，你们要赔偿。”李彬如回忆，那段时间，为了改造推进，所有商户她上上下下跑了个遍。最终，公司决定保留1-2楼中老年服饰售卖区，离开的商户则引进或介绍到其他商场经营。
九龙大厦遇到的难题并不是孤例。一些老旧商业楼宇在发展初期就被出售给了多个产权主体，岁月更迭中这些产权主体进行了出售或者出租，导致老旧楼宇的利益主体普遍小而散、多而杂。有人愿意改，有人不愿意，还有的涉及到经营户的租约没到期，如何协调处理是个普遍难题。壹城集团自2017年接手扬子大厦，先是通过司法拍卖取得了11层楼的产权，后又与南京宝祺装饰公司等产权主体达成长期租赁协议、与南京银行置换办公空间，单是整合大厦物业、扫清产权障碍就花了整整两年。
南京市玄武区“两落地一融合”载体转型组组长蒋健介绍，商务楼宇大多建成时间早，产权分散，目前该区75栋商务楼宇中，产权分散的楼宇共36栋，总面积达到145万平方米，占全区楼宇总面积的48%。众多的小业主和复杂的产权关系直接影响了商务楼宇的集中运营和产业培育。
记者调查了解到，部分老旧楼宇手续缺失也是制约更新改造的难题。90年代之前的老旧楼宇，建设之时或多或少存在手续不全的现象，有的楼宇没有房产证土地证，有的楼宇后期自行加建扩建，当下再进行改造均无法通过规划部门审批。业内人士告诉记者，现在的普遍做法是，企业组织专家论证会，改造方案形成专家意见后，再由楼宇所在区的重大项目办牵头召集相关部门开重大项目会，形成会议纪要。“相关部门‘默许’这栋楼宇进行改造，事实上我们是在没有‘许可’的状态下施工。”
“钱从哪儿来”一直是老旧楼宇更新的堵点。老旧楼宇改造涉及外立面提档升级、内部装修装饰、老化管线更改等方方面面，投入不是一个小数字。壹城集团相关负责人直言，“改造过程我们投了近2.7亿元，一般的民营企业恐怕难以承受这么大的投入。”锦创科技产业园总经理夏可斌介绍，“旧楼改造的费用几乎可以达到重新建一栋新楼，因此我们只改位置好、配套差、产权比较单一的旧楼，平均6到8年才能收回投资成本，短期看是一件比较微利的事情，我们看重的是综合效益和长期效益。”
破解资金难题，北京市发改委提出，对于改造升级项目发生的银行贷款，可以按照基准利率给予不超过2年的贴息支持，总金额不超过5000万元。南京市规划和自然资源局开发利用处副处长陈俊杰介绍，南京正探索放宽老旧楼宇改变使用功能，办公、超市、餐饮、影剧院等商业办公建筑内部业态调整或者互换，优化简化办理审批手续，此举是为拓展老旧楼宇增值空间，使其便于融资，更好盘活产业。
天台上的空间被南京商厦整理出来，用作盘活老楼的业态开发
精准定位，升“颜值”更要增“智慧”
老旧低效楼宇改造，要考虑的不仅仅是如何提升“颜值”，更重要的是如何因地制宜、因物制宜改变功能。
从2016年接手九龙大厦开始，锦创科技产业园先后改造了银都·锦创广场等多个老旧楼宇项目，几乎“改一个活一个”。夏可斌介绍，精准的定位是老旧楼宇改造成败的关键，即要考虑清楚这个楼适合做什么，然后就是围绕定位改造提升和招商。
“2019年，我们专门成立产业规划研究院公司，根据老旧楼宇的地理位置、当地政府的产业规划等进行系统研究，为楼宇‘一楼一策’把脉问诊，同时依托公司在北上成渝的众创空间，为更新的楼宇导入符合定位的产业项目。”夏可斌说，九龙大厦地处新街口金融商贸区，定位为金融科技产业园；正在改造的东鼎大厦，基于珠江路本身的创业氛围和数字产业基础，将打造锦创数字产业园，园区尚未开园，招商就完成了80%以上，“从定位，到改造，再到后续运营，楼宇更新是个系统工程，必须围绕定位一以贯之。尤其后续招商，不符合楼宇定位的企业不能要。”
日前，家住建宁路6号院的居民小陈惊喜地发现，家门口的南京商厦变了。商厦不仅在外立面新增了裸眼 3D屏，内部更是新增了不少国际大牌和品牌餐饮。南京商厦副总经理刘慧介绍，2019年，商厦体验业态的规模占比仅5%，改造过程中，对300个品牌的柜位进行了调整，引进打造了空中花园、露天咖啡馆等，如今体验业态的比重已上升到10%。“南京商厦的改造不是简单的‘外墙翻新’，而是根据消费行为和客群特点，从内部管线到柜位招租，再到氛围改造、经营模式，涵盖运营管理全生命周期的更新。”
“智慧”正成为老旧楼宇新生的“关键词”。杭州西湖区老旧楼宇改造后，构建“全息楼宇管理动态体系”，形成楼宇业主、物业、企业、政府四级用户管理机制，对楼宇载体招商、企业税收、属地率、空置率等指标进行实时跟踪，动态掌握楼宇经济发展情况。南京商厦总办主任韩晓煜介绍，南京商厦已上线函云智慧楼宇系统，以往运管人员采集销售数据、会员数据，都是跑腿求证和人力分析，如今系统自动采集各家商柜销售数据并进行归集和智能追踪，有效提高了商场的运转效率和决策判断能力。
南大规划院城乡分院院长张川认为，老旧楼宇改造中多少会面临规范程序、新旧标准衔接、建筑功能结构调整等问题。这些老旧低效楼宇，不论是开发商自持还是政府所有，要想成功改造，政府要为改造升级提供系统性的政策支持，解决历史遗留的难题；而涉及具体的运管方式、业态调整和资金筹集，确保合法合规合理的基础上，要遵循市场规律。
楼宇运营主体或业主在运营过程中“重租轻税”，与政府需要高成长性企业的矛盾始终存在。蒋健说，未来，在城市新城新区建设的楼宇，在土地招拍挂、项目立项、楼宇建设的前期，就要设定门槛，采取带方案挂牌、区级平台介入项目等方式，对楼宇租售比例、物业管理、招商业态等方面按照政府的产业规划提出明确要求和限制条件，从源头上提升楼宇经济发展的品质。
新华日报·交汇点记者 刘春 徐睿翔 李睿哲 高启凡 鹿琳
