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年度观察|2021年江苏楼市关键词:热销、调整、回稳
2022/01/17 18:48  新华报业网  

  交汇点讯 对江苏楼市来说,2021年是不同寻常的一年。1月15日,国家统计局发布《2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》后,2021年度房价曲线被完整绘出。从南京、无锡、徐州、扬州4城的房价曲线图可以看出,楼市经历了上半年持续上涨、第三季度拐点出现、第四季度房价下行的过程,整条曲线跌宕起伏。

  房屋成交量被视为楼市“晴雨表”。以南京新房市场为例,2021年4月份成交量最高,14235套,8月份成交量最低,4753套,两者相差近3倍。12月份年底热销旺季也仅成交7802套。在无锡,“下半年购房者出现观望情绪,定金认缴时间从原来的几天拉长到一个月甚至更长”。

  展望2022年的楼市,“成交量逐渐回升,价格趋于稳定”是专家和许多购房者的共识。

  被推迟的“城市安家梦”

  回望2021年的买房过程,南京女孩小叶没想到自己竟然经历了一个完整的楼市调整周期。

  28岁的小叶是2019年底决定在南京买房的。在反复计算过家里能支持的首付和自己能承担的月供后,她打算入手江北核心区,3万出头的均价和5成首付,她的资金预算刚好能买一个90平左右的小三房。当时该区域炙手可热,开盘摇号中签率在10%以下是常态。小叶2021年初参加过2次摇号,尽管持有无房购房证明有更高的中签机会,但她没有成为“幸运儿”。5月初,就在她等待下一个目标楼盘开盘时,销售员发来信息——首付提至8成。买不起了!小叶顿时觉得自己在南京的“安家梦”遥远起来。

  是降低条件买其它板块的楼盘,还是继续等待?之后的两个月里,小叶看了不少其它板块的低首付楼盘,最终还是因为到单位通勤不便而没有下手。7月底南京出现新冠疫情以后,小叶暂停了看房。10月,当小叶再度关注楼市时,发现“风向变了”。热门楼盘被政府列入集中开盘项目,中签率大大提高,甚至有楼盘出现“基本售罄”的情况。11月,又有新的消息传来,原来8成首付的楼盘宣布降至5成。小叶感觉自己的购房机会又来了。

  现在,小叶购房的心态从容了许多:“如今银行贷款利率正在逐渐下调。我决定等遇到最理想的楼盘,并且贷款利率合适时,再出手。”

  小叶的购房经历不是孤例。据中指研究院发放的问卷调查显示,仅3成受访者在2021年成功购房,多以换房改善、首套房需求为主。

  据统计,南京市2021年共开盘696次,推出123704套房源,有199次售罄,占总开盘比例的28.59%。2021年12月下旬,南京网上房地产数据显示,南京市新房库存量达到7.5万套,创10年来历史新高。同时,南京2021年全年的新房成交总量突破10.7万套,创下5年来的历史新高。

  2021年的无锡楼市也呈现出与南京同样的特点。无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵说:“过去的这一年,调控政策持续加码,楼市先热后冷。在房住不炒和三稳的大背景下,无锡先后三批次集中供地,提高土地出让门槛,加强预售资金监管,出台住宅品质提升设计指引。同时,银行融资收紧,按揭贷款利率提高,放款慢。在政策严控下,楼市行情在六、七月份开始下滑,令人措手不及。有业内人士说,这是他从业多年来所经历的楼市降温最快的一次。”

  连续调控叠加显效

  “2021年上半年出现楼市过热,是2020年疫情后政府提振市场经济、出台各项扶持政策后的延续效应,也是2020年压抑的购房需求被释放的结果”,南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说,“市场过热,调控降温。上半年接连出台持续调控政策,加上金融行业对开发贷和购房贷款的双向收紧,一系列调控持续发挥作用,导致7、8月份市场突然冷却下来。”

  2021年,通过“两集中”土地出让新政,南京、苏州、无锡“勒住狂奔的低价”,实现了“稳地价”。沈洵说,无锡2021年的三批“两集中”供地,第一批情况较好,第二批出现一块地流拍,第三批大部分地块以底价成交。下半年,由于政策严控,销售难、融资难、回款难,房地产企业出现投资信心不足的情况。

  金融政策的缩紧,被认为是对2021年房地产市场带来最大冲击的因素。2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通过量化指标的方式设置了贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%,个人住房贷款占比上限32.5%,这被称为房地产贷款的“两道红线”。

  贷款利率的提高改变了一部分购房者的意愿。像小叶一样由于利率提高而选择等待的购房者不在少数。南京我爱我家房产中介的程明飞告诉记者,2021年6月份以后,二手房贷款利率提高到6%以上,一套房购房贷款的还款总额增加数十万元。因此,一部分有购买二手房意愿的客户选择了继续观望。沈洵说,无锡二手房市场的情况比新房市场更加严重,有的企业通过关闭门店、裁员、管理人员降薪等方式进行“自救”。

  市场对学区房预期的降低直接影响了二手房市场。4月30日的中央政治局会议指出,要防止以学区房等名义炒作房价。紧接着,5月17日,南京市房产局会同教育局、市场监管局等对该市房地产经纪机构开展了专项检查,重点查看是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

  之后,南京学区房迅速降温。南京建邺区一个“双学区”片区的房产中介告诉记者,2020年该片区每个小区每个月至少成交三四套,2021年6月以来,多个小区至今仍是零成交。

  吴翔华认为,2021年房地产市场的一系列调控,发生了叠加效应。教培、互联网、游戏等行业的不景气,也降低了购房需求和购房意愿。他认为,今后要维护房地产市场的长期稳定,应持续完善长效机制。

  房地产税的征收或将对贯彻“房住不炒”的精神起到长效作用。业内人士认为,近几年房地产税试点工作的探索和推进,将对投资投机性炒房产生抑制作用。

  2022年回暖迹象初现

  在1月15日国家统计局发布的《2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中显示,全国有15城12月份新房价格环比上涨,相比11月的9城再加6城,其中南京涨幅排名并列全国第五。此外,南京的二手房价格环比降幅收窄0.2个百分点。这被业内视为南京“率先回暖”的信号。

  对2022的楼市,“回暖”成为专家和购房者的普遍预期。中指研究院发放的问卷调查显示,受访置业者认为,2022年的楼市运行偏弱,市场存在缓慢的回升机会,超7成受访者将在2022年进行置业,整体购房意愿较为强烈。

  沈洵说,2021年末,在政策、金融等利好条件下,无锡楼市从低迷逐步走向回稳。12月份的中央经济工作会议上提出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在中央的精神指引下,无锡二手房贷款全面恢复,放贷时间也在加速。房地产企业采取优惠售楼措施,售楼处来访量增多,新房成交量也比以前有所增加。二手房市场也开始出现了转机。无锡市政府高度重视房地产市场的发展,于2022年1月9日专门召开房地产企业座谈会,市政府将聚焦土地出让、信贷融资、高品质住宅建设、营商环境等方面加紧研究完善相关政策,给予企业更精准的扶持、更有力的帮助。

  他认为,随着因城施策,房地产调控在房住不炒的前提下的微调,无锡楼市预计会在一季度走出低迷,二季度逐渐出现复苏回暖,三四季度呈现稳中有升的态势。无锡作为一个经济强市、宜居城市,随着十四五住房规划的逐步落实,加上产业强市创新驱动下的人口导入,住房需求比较旺盛。无锡房价目前均价21600,市场供应充足,住宅存量目前约500多万平方,去化周期9个月左右,总体比较健康。2022年不会有大涨,更不会有大跌。无锡市各板块经济发展势头良好,城市建设和配套在加速发展,为楼市复苏回暖、平稳发展提供了动力。

  吴翔华认为,江苏各城市的房地产市场目前总体健康平稳。在2022年,随着前一年压抑的刚性需求释放和信贷政策的放松,成交量将好于2021年下半年。在价格上,将继续维持当前稳定的态势。

  新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图

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责编:郑亚群

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