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9月，“金九银十”的新房开盘潮出现。截至17日，南京已有71个楼盘领取销许，其中集中摇号楼盘已发布3批次、21个楼盘。
火热开盘的背后，是市场温度回落。国家统计局发布的8月楼市数据显示，在新房价格方面，南京、无锡、徐州、扬州今年首次出现环比涨幅全部收窄的情况，环比涨幅分别减少0.3%、0.6%、0.2%、0.6%。部分楼盘的销售不容乐观。在南京，出现“零报名楼盘”和个位数报名楼盘。
“变天了”“凉凉”的声音不绝于耳，楼市真的降温了吗？近日，记者进行多次现场探访。
一头热：火爆背后的逻辑是理性
9月16日下午，南京市浦口区“龙湖天曜”售楼处里人头攒动，门口的“今日到访登记表”写满厚厚一叠。售楼处里挤满了签约的人，入口处每个圆桌旁都坐着正在聚精会神与工作人员协商签约事项的家庭。大厅里摆着本次开盘的销售价格表，工作人员见记者盯着看，说：“这些全都卖完了。”
这个楼盘距关注度较高的江北核心区较远，开盘热销有些出乎意料。该楼盘9月9日领取销许，9月11日公布摇号清册，308套房共791组购房家庭报名。相当于两组家庭抢一套房，这个中签比例相比于9月8日集中供应中的几个热盘，还要更难买一些。
以往一贯热销的楼盘依旧很“热”。9月7日晚上，南京新建商品住房在线报名平台“宁小通”发布8个新建商品住房集中项目，共上线房源1947套，采取集中摇号的方式统一报名。根据9月10日公布的报名结果，5810人报名，其中最低中签率约14.15%。
9月14日、15日，8个楼盘陆续开盘，大都在开盘当天售罄，体量较大的“紫金悦峯”去化七成。此外，一家非集中摇号楼盘“云望府”也于开盘当天售罄。
在此之前，9月初南京河西南、江北核心区、燕子矶分别有一个楼盘加推，开盘当天全部售完。
这些热门楼盘火爆程度似乎不逊于上半年以及去年。“龙湖天曜”开盘现场，购房人季先生说：“国家倡导房住不炒，老百姓买了房子是要来住的。对我们来说，交通便捷、周边配套齐全、品质有保证、价格合理的房子就是好房子。”
南京房地产业内人士孙洁认为，品质新政后，住宅质量差距拉大，大家都愿意买品质项目。投资客减少，刚需自住或改善居多，楼市逐步趋向冷静和理智。
一头冷：“零报名楼盘”频现
9月份以来，南京市71个楼盘已领取销许的楼盘中，除21个被列入集中报名的热门楼盘以外，还有不少“冷盘”。“宁小通”显示，南京高淳区的“璟和府”、溧水区的“熹樾花园”报名人数是零。此外，浦口区的“龙湖三千庭”报名人数为4，江宁区的“德信星宸”报名人数为7，玄武区仙林板块的“翠语江岚”报名人数为5。自“宁小通”报名平台启用后，数据透明化，“零报名楼盘”已多次出现。
报名数字并不完全代表楼盘真实销售情况，有些楼盘选择“平推”、慢慢卖。但目前已开盘一周，从南京网上房地产数据来看，上述零报名楼盘，还未有住宅售出。
板块之间分化也进一步加剧。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，虽然有的楼盘客户不报名就可以直接认购，但“零报名”还是反映了销售的冷落，去化压力异常的大。而热点板块稀缺、高价值的楼盘，哪怕价格较高，有些还是豪宅，但是依然不缺买家，受市场行情的影响相对较小。热点改善盘和豪宅依然不愁卖，外围板块降温加快，房子越来越难卖，分化加剧是当前南京楼市的一个典型特征。
二手房交易市场，最近似乎也“寒气逼人”。9月15日，记者走进位于建邺区新安江街上的一家房地产中介机构。3位业务员坐在电脑前，正无事可做。业务主任小程告诉记者，最近二手房销售非常冷淡，看房人少、成交的更少。他以附近一个双学区小区为例：“这个小区是小高层，性价比高、得房率高，再加上小学、初中双学区加持，以往成交非常活跃。往年的九十月份，是我们最忙碌的时间。现在这个小区已经三四个月没有成交了。”
成交少了，挂牌量却增加了。小程说，目前这个小区的挂牌量已达近几年的最高点。就区域而言，该店覆盖的区域包含附近6个小区，往年最少挂牌量在100套左右，而今年以来这个数字不断攀升，近期激增到300多套。
数据显示，目前南京二手房挂牌约13.8万套，短短2个月挂牌量激增2万多套。
8月南京二手房成交持续明显下滑。南京网上房地产统计数据显示，8月南京二手房成交7200套，比上月减少1901套，环比下跌20.88%，同比2020年8月下跌约42.93%。
“客户都是买涨不买跌。当市场行情不好的时候，就会有种恐慌心理，赶紧将房子挂出来，希望能够在降价之前出手。”小程入行已有5年，根据他的经验，这种情况还将持续一段时间。
楼市的“冷”还体现在退房上。9月15日，南京网上房地产公示了9月商品住房退房房源：共有75套，涉及河西、江北核心区、燕子矶、南部新城、仙林湖等多个热门板块的热门楼盘，有些还是前期“一房难求”的摇号楼盘。
张辉说，退房是南京楼市晴雨表。市场好的时候，退房名单很难看到热门抢手的房源，即使有，也很少很少。9月退房比以往多了好多中签率很低的摇号盘，有多方面因素影响，有的是客户买房资格问题，有的是受到贷款收紧影响，还有的与当前楼市低迷有关。总体来看，退房增多，一个侧面说明楼市热度确实降温，观望的人增多了。
四季度，“稳”仍是主基调
江苏其他城市楼市情况如何？根据9月15日国家统计局发布的数据，在新房价格方面，8月无锡、扬州环比上个月涨幅收窄最为明显，均减少0.6%。在二手房方面，无锡、扬州环比涨幅也分别收窄0.3%。
易居研究院数据显示，无锡8月二手房成交量环比下跌25.3%，同比下降55.9%，成交量下降明显。
无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵认为，8月份无锡房价的降温，主要原因是政策的高强度管控。今年上半年以来，无锡连续出台房地产调控政策，住建局还约谈了10家二手房经纪公司。政策不断升级加码，其目的就是给过热的市场降温，以遏制房价过快上涨。随着各项政策的落地，如今调控效应逐渐显现。
对二手房来说，受信贷收紧的影响更为明显。银行房贷额度紧张，放款周期拉长，贷款利率上调，增加了购房者的购买成本，抑制了一部分购房需求。
沈洵说，无锡是以刚需和改善型需求为主的市场，现在改善型老房子由于贷款难而卖不出去，也影响到了新房市场，导致整个市场预期产生小幅波动。
对目前二手房市场的遇冷，银城荟居租售中心总经理胡涓娟仍持乐观态度。她认为，调控只是让房地产行业百米冲刺的速度改成马拉松节奏，让一夜暴富的神话回归脚踏实地的劳动致富。让行业洗牌，倒逼二手房从业人员在产品、服务、收费、专业度方面好好下功夫。这是良性调控，是能让行业持续发展的调控。
今年接下来楼市走向如何？“会是一个‘稳’字。”张辉认为，四季度，一方面房企为了冲刺全年业绩，回款度过年关，上市量将继续放大；另一方面，根据国家调控要求，地方政府会在稳地价稳房价稳预期方面继续发力，全力维护地价房价平稳运行。政策面也会加快推动上市房源去化，平衡市场供需，确保市场保持量价平稳的格局。
新华日报·交汇点记者 刘霞
