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首页看点 | 一城一策持续调控,楼市“组合拳”成效初显
2021/08/18 18:32  新华报业网  

  交汇点讯 8月16日,国家统计局2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,江苏南京、无锡、徐州、扬州分别环比上涨0.4%、0.9%、0.3%、0.6%,相比前三个月,涨幅均收窄。这与全国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅回落的总体趋势相同。根据国家统计局发布的另一组数据,7月份全国商品房销售面积与销售额环比分别下降41.52%、39.73%,回落至今年单月最低。

  今年1-7月的江苏楼市,仍保持较快增长态势,销售面积和金额均为历史同期最高水平。但7月份被业内视为房地产市场降温的“拐点”,认为在供需双向收紧下楼市调控取得积极进展。专家认为,今年国家在土地、金融、房地产销售等多个维度持续调控的“组合拳”初见成效。

  土拍“双集中”,勒住“狂奔的地价”

  要“稳房价”,先“稳地价”。土拍时频频出现的“地王”,往往成为带动周边房价的上涨的“导火索”。2月23日,自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出土拍市场将试行22个重点城市住宅用地供应“两集中,三批次”的新规定,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,并且全年集中出让次数不超过3次。南京房地产协会副会长兼秘书长张辉认为,该政策出台的出发点主要是推动土地供给侧改革,在做好用地保障的同时,通过土地市场的“稳地价、稳预期”,实现“稳房价、稳预期”的楼市目标,推动房地产市场平稳健康发展。

  这一政策很快在全国各地得到落实。被列入22个重点城市中的南京、无锡、苏州,陆续跟进落实这一政策,分别在4月、5月进行了首次“两集中”土拍。4月30日,无锡首批“两集中”16幅地块集中出让,成交总价255.96亿元;8月4日,无锡第二批“两集中”22幅地块集中出让,成交总价262.25亿元。5月21,南京首批“两集中”51幅地块集中出让,成交总价992.516亿元。6月1日,苏州首批“两集中”32幅地块集中出让,成交总价434.41亿元。

  “两集中”土拍,是否实现了“稳地价”的目标?记者看到,南京首次“两集中”土拍,整体溢价率18.15%。而前一次2月24日的土拍,地块最低溢价率为19.58%。苏州的首次“两集中”土拍,整体溢价率约为7%。无锡的两次“两集中”,首次整体溢价率为12%,第二次整体溢价率约为3%。从溢价率上看,江苏3个城市相对于2020年的土拍均有所降低。但在试行“两集中”土拍的22个城市中,溢价率高企的情况仍然存在。据统计,天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢价率分别为44.76%、44.96%。

  7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州等5个城市时指出,必须加快建立和完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则,限房价、控地价、提品质,坚决稳定地价、稳定房价。业内人士告诉记者,住建部传递出的信号是,要完善“稳地价”机制,限定土地溢价上限,此外还应加强对开发商资质审核、建立购地审查制度等措施。

  8月6日,深圳第二轮集中供地宣布中止,之后,天津、青岛的第二批集中供地相继宣布中止或延期。天津的延期公告中,对61宗建设用地的最高限价作出了调整。根据中指研究院测算,天津此次将集中出让土地的溢价率控制在15%以内,而之前设置的溢价率最高达到50%。

  7月30日,杭州第二批31宗宅地集中挂牌,首次在10城区推出10宗“竞品质”试点地块,由过去单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式。中指研究院主笔分析师赵芊说,竞品质或将倒逼房企注重产品力及成本管控能力,提升项目品质。

  南京市房地产学会副会长孟祥远认为,调整土拍规则,将对楼市起到一个积极的作用。在首轮“两集中”土拍试行的过程中,不同城市出现了不同的问题。例如高地价、限房价让开发商无利可图,为了追求利润空间,开发商可能会对商品房进行减配,进而引发大量购房者的维权事件,这与提升老百姓住房品质的初衷是相悖的。完善土拍规则,在控制土地溢价率的同时,还更关注商品房品质与购地资金的安全性,可降低后期楼盘开发中的风险。不仅提升了住房品质,同时也提升了城市品质。这将对房地产业的健康可持续发展大有裨益。

  贷款收紧,买房卖房变“慢”了

  今年,在控地价、稳房价的背景下,老百姓买房子是不是更容易些了呢?购房人发现,今年的房贷难办了。卖房人发现,二手房比以前更难卖了。

  今年4月,李女士将自己在南京建邺区的学区房挂上了二手房买卖网站。她本以为这套房是“双学区”,应该很抢手。可是与几个买家接触下来,她有些失望。有的买家资金不宽裕,买不起这么大的房子,还有买家表示想买的意愿,目前却无法交易,因为还在等待自己的前一套房子卖掉。中介告诉她,银行贷款收紧了,买房、卖房的成交周期都变长了。

  图片来源:视觉中国

  这种情况的出现,与国家层面对房地产贷款的收紧有关。2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通过量化指标的方式设置了贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%,个人住房贷款占比上限32.5%,这被称为房地产贷款的“两道红线”。

  今年春节后,有二手房中介工作人员接到银行工作人员通知“额度吃紧,下款时间可能会延长至3到6个月”,不久后,有部分商业银行暂时停止了二手房贷款业务。记者发现,银行对新房的住房贷款申请人的资格审核变得更加严格,个人信用瑕疵以及个人收入不明确的购房人被拒贷,有些银行对房龄和购房者年龄提高了门槛。

  孟祥远认为,房地产贷款集中度管理制度的主要意义是规范房地产贷款,一是从银行放贷的总量上进行控制,二是从贷款标准上进行控制。楼市的核心是金融,要控制房价过快的上涨,从金融方面干预比从限购、限售方面来进行行政干预更加有效。

  金融政策的收紧,对房地产市场带来的量、价都有不小的冲击。孟祥远说,原本年初是各银行的集中放贷期,现在改为了按照额度与计划逐月放贷,拉长了房地产销售的周期。许多购房人是卖旧买新,旧房的房款不到位,直接影响了新购房产的计划,从而影响到整个房地产交易量。

  但是,从1到7月份的总数据上来看,江苏各城市的房地产销售价格和数量环比和同比是上升的,只有在7月份开始出现下行的趋势。孟祥远认为,这是因为去年下半年以来,疫情后政府对中小企业的相关政策的扶持,江苏经济复苏较快,全省有一个有非常好的经济基本面。房地产市场的热度是依托经济大环境的,也体现了老百姓良好的收入预期。

  “一城一策”,靶心很精准

  今年上半年的江苏楼市,不同规模、不同地域的城市呈现不同的特点。

  从被纳入国家统计局调查统计城市房价的4所城市南京、无锡、徐州、扬州的新房房价的环比涨幅曲线来看,南京和无锡是从低位逐渐攀升,南京在3月份升高到0.8%后开始逐渐回落,无锡则是连续攀升至6月份1.2%,7月份开始回落。徐州是从年初1.2%的高位逐渐回落,已于7月份跌至今年最低-0.2%。扬州整个上半年的表现比较平稳,但也在7月份回落至0.3%。

  无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵说,无锡楼市上半年总的情况是健康的、稳定的,无论是新增供应、成交结构、成交价位均在正常范围。这与今年上半年无锡市坚持房住不炒,立足三稳,出台了一系列有针对性的可操作性的新政有关,无锡楼市还会继续这种平稳发展的态势。对南京7月房价回落的形势,张辉点评说,这说明南京楼市平稳健康发展的稳定性进一步增强,精准调控成效显著。

  在今年的江苏楼市中,徐州成为一匹“黑马”。根据中指研究院的数据,徐州1-7月份新房价格累计涨幅6%,跃居长三角24个代表城市新房涨幅首位,二手房价格涨幅累计6.6%,居第8位。由于今年上半年房价与地价上涨过快,徐州引起了社会的广泛关注,并在今年7月29日被住建部约谈。住建部此次会议上宣布,将包含徐州在内的5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。

  被约谈的城市,往往会出台新一轮的调控政策。今年4月8日,住建部约谈包含南通在内的5个城市政府负责人,并将东莞、南通纳入监测重点城市名单。数据显示,南通2021年第一季度土地溢价率高达40%。4月22日,南通发布楼市新政,从调整用地出让方式、加强金融监控,增加宅地供应,调整房贷额度等方面规范房地产市场。

  在盐城、淮安、泰州等城市,今年上半年地价飞涨的情况同样存在。在今年2月26日盐城的一场土拍,拍出两个“地王”:城西南20210501地块以楼面地价10957元/㎡成交,成为该区域“地王”;城东20210601地块以楼面地价9274元/㎡成交,成为城东新“地王”。据统计,上半年盐城共计成交34宗地块,有14宗“万元地”。其中最高成交楼面价15872元/㎡,为老城区原江动厂地块。土地市场的火热直接引发了盐城房价的的持续攀升,一批二手房价突破3万/㎡!4月21日,盐城出台土拍调控新政,首次设定最高限价和最高竞价轮次。同一天,盐城出台房地产销售新政,宣布对主城区新建商品住房实行销售价格备案制度。新政后,房企拿地更加理性,土拍溢价率骤降,还出现了“0”溢价成交地块,降温明显。

  孟祥远认为,坚持“一城一策”,精准施策,对房地产的调控作用十分有效。今年5、6月以来,江苏这几个房价和地价过热的城市纷纷回调,市场开始降温。

  “感觉最近房子涨不动了”,盐城亭湖区的冯先生说。他分别于2019年7月、2020年8月购入景山的两套学区房,买时单价分别是1万、1.1万,现在最新出让价已达到1.8万。但这个价格已经维持了好几个月了。“后面还会涨吗?”,冯先生说,一方面庆幸自己下手早了,另一方面又担心后期不涨了,心情很复杂。

  7月份以来,不仅房价在回调,各线城市新建商品住宅成交量均呈下行态势。中指研究院数据显示,全国主要城市新房成交面积环比下降14.30%,超8成城市环比均有不同程度下降,同比下降4.29%。其中,三线城市下降幅度最大,较上月下降17.42%,同比下降26.01%。

  对于江苏楼市下半年的走势,孟祥远认为,热度下降将是主基调。由于目前的经济基本面也呈现回调的态势,也将随之在楼市体现出来。调控“组合拳”的用意并不是打压楼市,而是剔除楼市的投资投机需求,让房子回归居住的本质,真正为改善老百姓的生活服务。

  新华日报·交汇点记者 刘霞

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责编:顾志铭

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