交汇点讯 8月16日，国家统计局2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，江苏南京、无锡、徐州、扬州分别环比上涨0.4%、0.9%、0.3%、0.6%，相比前三个月，涨幅均收窄。这与全国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅回落的总体趋势相同。根据国家统计局发布的另一组数据，7月份全国商品房销售面积与销售额环比分别下降41.52%、39.73%，回落至今年单月最低。
今年1-7月的江苏楼市，仍保持较快增长态势，销售面积和金额均为历史同期最高水平。但7月份被业内视为房地产市场降温的“拐点”，认为在供需双向收紧下楼市调控取得积极进展。专家认为，今年国家在土地、金融、房地产销售等多个维度持续调控的“组合拳”初见成效。
土拍“双集中”，勒住“狂奔的地价”
要“稳房价”，先“稳地价”。土拍时频频出现的“地王”，往往成为带动周边房价的上涨的“导火索”。2月23日，自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出土拍市场将试行22个重点城市住宅用地供应“两集中，三批次”的新规定，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，并且全年集中出让次数不超过3次。南京房地产协会副会长兼秘书长张辉认为，该政策出台的出发点主要是推动土地供给侧改革，在做好用地保障的同时，通过土地市场的“稳地价、稳预期”，实现“稳房价、稳预期”的楼市目标，推动房地产市场平稳健康发展。
这一政策很快在全国各地得到落实。被列入22个重点城市中的南京、无锡、苏州，陆续跟进落实这一政策，分别在4月、5月进行了首次“两集中”土拍。4月30日，无锡首批“两集中”16幅地块集中出让，成交总价255.96亿元；8月4日，无锡第二批“两集中”22幅地块集中出让，成交总价262.25亿元。5月21，南京首批“两集中”51幅地块集中出让，成交总价992.516亿元。6月1日，苏州首批“两集中”32幅地块集中出让，成交总价434.41亿元。
“两集中”土拍，是否实现了“稳地价”的目标？记者看到，南京首次“两集中”土拍，整体溢价率18.15%。而前一次2月24日的土拍，地块最低溢价率为19.58%。苏州的首次“两集中”土拍，整体溢价率约为7%。无锡的两次“两集中”，首次整体溢价率为12%，第二次整体溢价率约为3%。从溢价率上看，江苏3个城市相对于2020年的土拍均有所降低。但在试行“两集中”土拍的22个城市中，溢价率高企的情况仍然存在。据统计，天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢价率分别为44.76%、44.96%。
7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州等5个城市时指出，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。业内人士告诉记者，住建部传递出的信号是，要完善“稳地价”机制，限定土地溢价上限，此外还应加强对开发商资质审核、建立购地审查制度等措施。
8月6日，深圳第二轮集中供地宣布中止，之后，天津、青岛的第二批集中供地相继宣布中止或延期。天津的延期公告中，对61宗建设用地的最高限价作出了调整。根据中指研究院测算，天津此次将集中出让土地的溢价率控制在15%以内，而之前设置的溢价率最高达到50%。
7月30日，杭州第二批31宗宅地集中挂牌，首次在10城区推出10宗“竞品质”试点地块，由过去单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式。中指研究院主笔分析师赵芊说，竞品质或将倒逼房企注重产品力及成本管控能力，提升项目品质。
南京市房地产学会副会长孟祥远认为，调整土拍规则，将对楼市起到一个积极的作用。在首轮“两集中”土拍试行的过程中，不同城市出现了不同的问题。例如高地价、限房价让开发商无利可图，为了追求利润空间，开发商可能会对商品房进行减配，进而引发大量购房者的维权事件，这与提升老百姓住房品质的初衷是相悖的。完善土拍规则，在控制土地溢价率的同时，还更关注商品房品质与购地资金的安全性，可降低后期楼盘开发中的风险。不仅提升了住房品质，同时也提升了城市品质。这将对房地产业的健康可持续发展大有裨益。
贷款收紧，买房卖房变“慢”了
今年，在控地价、稳房价的背景下，老百姓买房子是不是更容易些了呢？购房人发现，今年的房贷难办了。卖房人发现，二手房比以前更难卖了。
今年4月，李女士将自己在南京建邺区的学区房挂上了二手房买卖网站。她本以为这套房是“双学区”，应该很抢手。可是与几个买家接触下来，她有些失望。有的买家资金不宽裕，买不起这么大的房子，还有买家表示想买的意愿，目前却无法交易，因为还在等待自己的前一套房子卖掉。中介告诉她，银行贷款收紧了，买房、卖房的成交周期都变长了。
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这种情况的出现，与国家层面对房地产贷款的收紧有关。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通过量化指标的方式设置了贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%，个人住房贷款占比上限32.5%，这被称为房地产贷款的“两道红线”。
今年春节后，有二手房中介工作人员接到银行工作人员通知“额度吃紧，下款时间可能会延长至3到6个月”，不久后，有部分商业银行暂时停止了二手房贷款业务。记者发现，银行对新房的住房贷款申请人的资格审核变得更加严格，个人信用瑕疵以及个人收入不明确的购房人被拒贷，有些银行对房龄和购房者年龄提高了门槛。
孟祥远认为，房地产贷款集中度管理制度的主要意义是规范房地产贷款，一是从银行放贷的总量上进行控制，二是从贷款标准上进行控制。楼市的核心是金融，要控制房价过快的上涨，从金融方面干预比从限购、限售方面来进行行政干预更加有效。
金融政策的收紧，对房地产市场带来的量、价都有不小的冲击。孟祥远说，原本年初是各银行的集中放贷期，现在改为了按照额度与计划逐月放贷，拉长了房地产销售的周期。许多购房人是卖旧买新，旧房的房款不到位，直接影响了新购房产的计划，从而影响到整个房地产交易量。
但是，从1到7月份的总数据上来看，江苏各城市的房地产销售价格和数量环比和同比是上升的，只有在7月份开始出现下行的趋势。孟祥远认为，这是因为去年下半年以来，疫情后政府对中小企业的相关政策的扶持，江苏经济复苏较快，全省有一个有非常好的经济基本面。房地产市场的热度是依托经济大环境的，也体现了老百姓良好的收入预期。
“一城一策”，靶心很精准
今年上半年的江苏楼市，不同规模、不同地域的城市呈现不同的特点。
从被纳入国家统计局调查统计城市房价的4所城市南京、无锡、徐州、扬州的新房房价的环比涨幅曲线来看，南京和无锡是从低位逐渐攀升，南京在3月份升高到0.8%后开始逐渐回落，无锡则是连续攀升至6月份1.2%，7月份开始回落。徐州是从年初1.2%的高位逐渐回落，已于7月份跌至今年最低-0.2%。扬州整个上半年的表现比较平稳，但也在7月份回落至0.3%。
无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵说，无锡楼市上半年总的情况是健康的、稳定的，无论是新增供应、成交结构、成交价位均在正常范围。这与今年上半年无锡市坚持房住不炒，立足三稳，出台了一系列有针对性的可操作性的新政有关，无锡楼市还会继续这种平稳发展的态势。对南京7月房价回落的形势，张辉点评说，这说明南京楼市平稳健康发展的稳定性进一步增强，精准调控成效显著。
在今年的江苏楼市中，徐州成为一匹“黑马”。根据中指研究院的数据，徐州1-7月份新房价格累计涨幅6%，跃居长三角24个代表城市新房涨幅首位，二手房价格涨幅累计6.6%，居第8位。由于今年上半年房价与地价上涨过快，徐州引起了社会的广泛关注，并在今年7月29日被住建部约谈。住建部此次会议上宣布，将包含徐州在内的5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。
被约谈的城市，往往会出台新一轮的调控政策。今年4月8日，住建部约谈包含南通在内的5个城市政府负责人，并将东莞、南通纳入监测重点城市名单。数据显示，南通2021年第一季度土地溢价率高达40%。4月22日，南通发布楼市新政，从调整用地出让方式、加强金融监控，增加宅地供应，调整房贷额度等方面规范房地产市场。
在盐城、淮安、泰州等城市，今年上半年地价飞涨的情况同样存在。在今年2月26日盐城的一场土拍，拍出两个“地王”：城西南20210501地块以楼面地价10957元/㎡成交，成为该区域“地王”；城东20210601地块以楼面地价9274元/㎡成交，成为城东新“地王”。据统计，上半年盐城共计成交34宗地块，有14宗“万元地”。其中最高成交楼面价15872元/㎡，为老城区原江动厂地块。土地市场的火热直接引发了盐城房价的的持续攀升，一批二手房价突破3万/㎡！4月21日，盐城出台土拍调控新政，首次设定最高限价和最高竞价轮次。同一天，盐城出台房地产销售新政，宣布对主城区新建商品住房实行销售价格备案制度。新政后，房企拿地更加理性，土拍溢价率骤降，还出现了“0”溢价成交地块，降温明显。
孟祥远认为，坚持“一城一策”，精准施策，对房地产的调控作用十分有效。今年5、6月以来，江苏这几个房价和地价过热的城市纷纷回调，市场开始降温。
“感觉最近房子涨不动了”，盐城亭湖区的冯先生说。他分别于2019年7月、2020年8月购入景山的两套学区房，买时单价分别是1万、1.1万，现在最新出让价已达到1.8万。但这个价格已经维持了好几个月了。“后面还会涨吗？”，冯先生说，一方面庆幸自己下手早了，另一方面又担心后期不涨了，心情很复杂。
7月份以来，不仅房价在回调，各线城市新建商品住宅成交量均呈下行态势。中指研究院数据显示，全国主要城市新房成交面积环比下降14.30%，超8成城市环比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，三线城市下降幅度最大，较上月下降17.42%，同比下降26.01%。
对于江苏楼市下半年的走势，孟祥远认为，热度下降将是主基调。由于目前的经济基本面也呈现回调的态势，也将随之在楼市体现出来。调控“组合拳”的用意并不是打压楼市，而是剔除楼市的投资投机需求，让房子回归居住的本质，真正为改善老百姓的生活服务。
新华日报·交汇点记者 刘霞
