调整竞价成交方式，严格开发资质要求，提高竞买资金比例……8月18日南京再度调整了建设用地使用权出让规则，规定住宅(商住)用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为摇号确定竞得人。消息一发布，在业界引起极大反响。
“我已经记不清此次竞拍规则发布，是南京近年来第几次调整土拍政策了。”南京地产界知名媒体人马乐乐说，这几年他的一个总体印象，是土拍市场一热，竞拍条件马上收紧；一段时间市场遇冷了，又降低门槛托市。虽然房地价总体上得到控制，但竞拍规则频繁更改也引起了市场人士疑虑：维护房地产平稳健康发展，土拍市场上那颗“定盘的星”究竟在哪里？
土拍再出新政策，“竞拍+摇号”确定竞得人
“此次土拍规则调整，是不久前楼市新政‘宁九条’的细化和落实，目的是稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场适度活跃。”南京市规划和自然资源局土地市场管理中心主任胡立兵说，新的土拍规则既是对当下房地产市场的反应，也是对人才房配建政策的调整。
疫情后复工复产，南京房地产市场很快复苏，再现摇号抢购、房价上涨、“小地王”频出的现象。乐居网南京数据显示，今年上半年新房成交3.5万套，认购4.1万套，分别同比上涨3.5%和8.4%。商品房交易的活跃带动土地市场的红火。据中原地产数据，今年上半年南京土地出让收入760亿元，同比增长31%；到今年8月，南京总计出让109幅地块，收获土地出让金1200多亿元。
南京房地产市场“春江水暖”，在疫情后交出了一份不错的成绩单。胡立兵说，今年出让地块中除了住宅用地，还有很多商办、养老用地，分散在绕城公路以外的若干次中心区域，支撑了对这些片区和板块的建设配套。但是房地产交易的上升，也推动了房价的上涨。统计数据显示，今年4-6月南京商品房价格环比分别上涨1.8%、1.2%和1.0，同比则分别上涨4.5%、5.0%和6.1%。
调整土拍规则，就是要釜底抽薪，降低宅地成本，从而拉低房价涨幅。马乐乐介绍，此前土地出让达到限价后竞配人才房，表面上设立了“最高限价”，实际上既增加了项目建设成本，又减少了可售商品房面积，这一增一减造成亩均地价上升，跟放开竞价并无本质区别。此外，这项政策执行两年来累计配建了50多万平方米人才房，总量已然很大，而且实行“共有产权”的人才房分散于普通商品房小区，无论是对房屋出售还是后期管理，都带来不小影响；未来的人才房还是应集中配建、统一管理，“让专业的人做专业的事”。
开发商想拿到地，有实力还要碰运气
胡立兵介绍，南京实施土拍新规，在今年接下来的几个月土拍中要损失100多亿元出让金，但为了维护房地产市场平稳健康发展，国土部门认为这个损失是值得的。
对此开发商是怎么看？“新的土拍规则让我们觉得，今后在南京拿地开发，不仅要有实力还要碰运气。”南京金隅房地产副总贺天啸说，土拍达到最高限价后摇号，加上商品房限价，综合起来就是“双限”的强制压预期。这对于抑制房地产市场过热是有好处的，可对于开发商来说，即使相中了一块地，资金筹措到位，也未必能拿到，因为拍到最高限价就不再竞拍了，转而通过摇号确立买主。为适应新规则，他们的策略的是今后尽可能多地参与各类土拍会，增加拿地的概率。
“通过摇号确立买主，本质上是一种‘洋抓阄’。”南工大天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，南京土拍新规虽然有违“价高者得”的游戏规则，却也是当下一些城市抑制市场过热迫不得已的选择。好在南京为了防止市场过度竞争，同时规定(商住)用地竞买保证金比例20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金。这对资金实力的要求很高。同时规定同一竞买人及同一集团所属成员企业，不得竞得(含联合竞买)两块及以上的住宅(商住)地块，又防止了开发商注册新公司“穿着马甲”竞地。
市场人士分析，对土地部门来说，竞地规则调整后，今后好地孬地都好卖了；可对开发商而言，即使实力很强、准备很充分，也未必拿到满意的地，甚至几年内也可能拿不到一块地，这对品牌企业来说有失公平，也无助于市场扶优汰劣。一些开发商称，这几年南京土拍规则调个不停，从熔断机制、现房销售、双限措施到竞配人才房，政策走马灯似的换，让他们疲于应对。
供需两端齐发力，楼市才能健康发展
的确，梳理南京近年来的土拍规则，政策一直在变化调整中，个别年份甚至一年内多次调整。
“2016年是南京土拍市场的分水岭。”马乐乐回顾，2015年全年共产生20个地王，2016年5月13日，葛洲坝集团以45213元/㎡楼面价拿下河西南宅地，比当时同地段房价还贵，震惊了房地产市场。5月底，南京紧急出台双限政策，实行“熔断机制”。8月份土拍政策再做调整，当网上限价达到最高限价90%，需现房销售。2017年南京又多次调整出让政策，取消摇号改竞保障房面积，后改为竞配人才房。到2018年，南京土地出让收入比前一年下降近一半，执行近两年的现房销售政策取消。2019年土地竞拍进行了微调，直至2020年6月“限房价、竞地价”政策出台。
可以说，这些年来各热点城市的土拍政策，像广州、东莞的“熔断”、“ 摇号”，杭州、苏州的“双限”，温州的人才房配建，南京都拿过来“学了一遍”，“练了一遍手”。马乐乐说，不停变化的土地政策投射叠加到楼市上，产生了重要的阶段性影响。像葛洲坝集团河西南地王地价已达4.5万元/平方米，商品房限价定在6.4万元/平方米的高价，比同类地段楼盘限价高出一两万元/平方米。2016年采取“现房销售”条件出让的几十块宅地，资金压力大大增加，开发后效益都不怎么好。
“目前的土拍政策都是因应式、阶段性的，很难说哪一种政策尽善尽美、包打天下，可是成熟的楼市需要稳定的拍地规则，需要一颗定盘的星。”马乐乐认为，因为土拍政策不同，即时在同一区位也会带来不同的地价水平、开发周期甚至产品配套，影响到楼市的公平竞争和营商环境。房地产市场调控不能光从土拍环节、从供给端发力，还要从需求端、从房产交易中调节。可当前无论是金融支持、税收缴纳、法律手段，对房产交易而言杠杆系数还较大，这在很大程度上放大了开发商在拿地环节的盈利预期。
因此维护房地产平稳健康发展，需要行政和市场两手都抓、供给和需求两端发力，在把好土地闸门的同时，还要逆向调节。吴翔华介绍，深圳、南京的“离婚买房”限制措施出台后，房市高端项目客户流失了一半；北京市实行20%的二手房交易差额个税政策后（其他城市多数按照总房价1%缴纳个税），许多高位接盘者三年内亏了上百万元。“重拳之下没有不跌的房价，精准打击才能遏制炒房。城市多在需求端多发力，甚至牺牲部分交易税收，供给端就不会如此频繁更改土拍政策了。”
交汇点记者 顾巍钟
新华日报全媒体经济新闻部出品
