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老旧小区改造观察④|破解建管矛盾,让老旧小区“新容”常在
2020/05/19 21:20  新华报业网  

  在老旧小区改造5月全面开工前,南通市崇川区先召集10家物业企业座谈“老小区综合改造与长效管理”。保华物业南通分公司总经理张燕特别欢迎这个举措,她认真地为改造提交了管理方案,“不考虑未来的管理,施工改造效果会大打折扣,我们愿意为提高改造质量贡献建议”。

  三分建,七分管。经过改造提升重获新生的老旧小区,一旦管理不善,会让整治成效大打折扣,加快小区折旧速度。如何让小区“新容”常在,改造成果更长久地惠及居民,我省各地正在积极探索中。

  长效管理不跟上,小区折旧速度快

  苏州市是老旧小区改造的“老先进”。在十几年的整治中,从房屋、道路、绿化到管线整理、技防提升等,苏州老城区对老旧小区硬件改造有了丰富的经验。但在持续推动中,“老先进”也率先遇到新问题,发现改造思路、理念还需不断提升,特别是建立长效机制。姑苏区政协副主席、区住建委副主任朱依东告诉记者,近年来,有些早期改造过的小区再次提出了整治诉求,究其原因还是长效管理未能及时跟进。由于老旧小区普遍缺少公共维修基金,整治前物业管理费极少,整治后没有适当提高且收缴率较低,无法引进社会物业公司,属地街道往往只能自己成立物业公司,依靠区级财政微薄的补贴进行管理,日常只能做到门卫、保洁等基础管理,无法实施维修和更新,小区折旧速度加快。

  建立长效管理机制,已成此轮老旧小区整治共识。

  为持续巩固整治成果,破解建管矛盾,同步落实长效管理,南通市崇川区在项目整治经费中提前安排物业管理开办经费,建立起辖区经营性用房、小区配套用房、停车位收费、业主缴费、政府以奖代补等方式相结合的经费造血机制,逐步实现老旧小区物业管理全覆盖。

  “在新一轮改造过程中,我们尤其要重视长效管理,以老旧小区改造为契机,进一步建立完善的社区治理体系。”在南京市物业服务指导中心副主任童声龙看来,老旧小区改造前,就要提前推动成立业(管)委会,提前落实长效管理单位,明确物业服务收费标准,居民承诺预交一定期限的物业费,提前补齐维修资金等等,构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的小区治理体系,以党建引领、基层推进、社会帮扶、群众参与,建立多方联动机制。

  老观念收费难,物业难题需破解

  4月底,记者走进盐城市亭湖区“海洋渔业局家属区”。这里刚刚投入了400多万元进行综合整治,小区面貌焕然一新。居民张玉秀说,整治后环境确实变好了,但她还有个遗憾,就是小区没物业,保洁等基础管理由社区托底,虽然260多户居民无需缴纳物业费,但是,有的住户又开始在门口绿化带里种菜了。“还是有物业管理好,我们交点钱也愿意……”张玉秀话音未落,站在一旁的她老伴孙云峰不乐意了:“物业管理进来,我们就要交钱养活他们那么多人了。”老两口的意见显然不一致。

  专业的物业服务对小区实现长效治理不可或缺。但是,老旧小区以老年人、低收入家庭居多,业主花钱买服务的意识普遍不强。

  苏州市三元二村的居民陆桂花很担忧:“我们小区物业收费标准不高,每年每户60元,就算这样,交费的也只占到五六成。老人老观点,60块钱也不情愿主动交。这样下去,影响物业的积极性,我担心整治好的小区很快就要变差了。”

  对于没有物业管理的、零散的三五幢楼房,姑苏区采取了由国资物业兜底的“共享物业”做法。把相邻的一个片区,交给国资的鼎盛物业来管,虽然无法像新小区那样实行封闭管理,但物业人员可以动态巡逻,把卡口设在巷口,实现准物业化的管理。对于社会物业管不好或者不愿进驻的小区,也由鼎盛物业接手。

  记者在苏州市双塔街道里河新村遇到了鼎盛物业派驻在这里的项目经理陈伟。他介绍,鼎盛物业服务于这一带14个小区组成的大组团,物业费标准是每年每户72元,去年共收取物业费250万元,但人员工资就要支出600万元,缺口很大。去年居民们的物业费收缴率只有25%左右,现在小区整治后居民满意度提升,希望今年的物业费收缴率能增长一倍,另外,小区整治后停车位增加了不少,新增的停车费收入也能补充物业收入的不足。

  各地情况不一。去年完成整治的南京市天顺苑小区,处处整洁明亮。谈及收物业费,建邺区江东门社区党委书记张来荒觉得并不是难题。“物业先做好服务,收费问题社区可以协助。去年我们两个老旧小区引入物业公司,服务工作一做,下半年物业费收缴率都在90%以上。人家为你服务,怎么能不交物业费?”从提升管理入手,他们破解了“服务差不缴费,不缴费服务更差”的恶性循环。

  独唱改合唱,资金多元筹措机制待建立

  姑苏区平江历史街区重点功能区一号地块,是极具苏州特色的老旧住区。它占地面积4.3公顷,有6幢零星楼和不少古建老宅、传统民居,目前已在做改造试点的腾迁工作和规划方案。和以往老旧小区改造不同的是,房屋腾迁修缮后将探索引入社会资本参与改造。

  小区改造、运维、社区公共服务供给等,资金需求很大,光靠政府投入难以持久。童声龙介绍,南京市推进老旧小区改造,市区两级财政按3:7划拨资金,个别财力差的区按4:6投入,财力好的地方改造快点,财力差的会慢一点。由政府方主导实施的老旧小区改造,更多是遵循普惠性原则,兜底线、保基本。

  “在未来,老旧小区改造的资金渠道可以更多元化。”童声龙举例说,比如鼓励居民出资,区分提升类、拓展类不同档次,让小区居民“点菜下单”;鼓励老旧小区的产权单位以适当方式支持和参与改造,管线、邮政、水电气等专营单位可通过直接投资、落实资产收益等方式参与进来。改造中,还可以市场化运作,对片区统筹考虑,允许拆一部分危楼、险楼,新建综合体,借鉴国外和我国香港地区TOD模式(公交为主、站城一体、职住平衡),嵌入医疗、托幼、养老等服务,在改造的同时有效拉动就业,平衡资本方投入与收益。

  老旧小区改造不是短期的阶段性工程,而是一项持续、滚动、长期性工作。南京农业大学规划设计研究院高级规划师黄石磊认为,老旧小区改造不能只靠政府投入,需要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,形成多方共赢局面,尤其要吸引市场之手加入。他建议,在规划设计中充分挖掘闲置资源、大力提高改造潜能,最大化释放经济社会效益;在工程建设中给予参建企业融资贷款优惠,通过以奖代补方式,对企业新建项目给予容积率奖励等;在长效服务中,对参与老旧小区物业管理、养老托幼等惠民服务的企业提供税收优惠。通过多种手段吸引更多社会资本参与,让既是民生工程又是发展工程的老旧小区改造得以持续良性发展。

  记者从江苏省住建厅了解到,在今年的老旧小区改造中,江苏将积极探索采取资产置换、有偿服务、规划条件调整、空间资源整合利用等创新举措,吸纳社会资本投入,同时鼓励居民积极参与,逐步形成政府引导、多方投入、全社会关心支持的城镇老旧小区改造投入机制。

  交汇点记者 白雪 刘玉琴 王晓映

  观察者语>>>

  城市更新无终点

  当建立长效机制呼声日隆,意味着人们对“老旧小区改造”建立起了长期思维、系统思维。一蹴而就的面子工程,早已不能满足百姓对居住的需求、城市对更新的需求。

  城镇老旧小区改造不是一项新工作,不少地方从上世纪八九十年代就已开展,但主要停留在单项改造。目前这一轮升级版的整治,与过去有延续,但更加综合和全面。过去的改造留下很多经验,而教训是,如果建与管不结合,建了白建,有的甚至能“一夜回到解放前”,这无疑是经济的极大浪费,也是懒政之一种。

  进入城镇化中后期,大拆大建的时代已经过去,城市发展的重点从增量改造转向存量提升,自由涂抹的一张白纸日益珍稀,“修修补补”的精细化改造将成常态。只有建立起一套行之有效的长效机制,破解资金筹措、市场加盟、后期管理、社会治理等方面的难题,房子、小区、城市、家园,才能在匠心匠艺的常态更新中,打败时间。

  (王晓映)

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责编:王建旸

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