6月21日，首批9只公募REITs（不动产投资信托基金）正式上市交易，开盘后全线上涨，截至下午收盘，9只公募REITs总成交额达到了18.6亿元。其中，普洛斯以3.05亿元的成交额居首，盐港REIT成交金额最小，为1.21亿元。

　　这是我国首批公募REITs产品的首秀，其募集资金主要用于基础设施建设领域，这也意味着基础设施建设融资方式将迎来新的改变。

　　认购比例创新低，投资者热情爆棚

　　基础设施公募基金REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。

　　我国首批9只公募REITs产品包括张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河和蛇口产园。

　　其中，东吴苏园是我省首只公募REITs，该基金的底层不动产资产是苏州工业园区2.5产业园一期、二期与国际科技园五期B区，采用“公募基金+专项计划+项目公司”交易结构，期限40年（可展期），基金管理人东吴基金、专项计划管理人东吴证券、托管人招商银行。

　　该类产品主要通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购形式发售，投资者认购公募REITs产品的方式与平时购买基金产品一样。不过，由于这类产品的封闭期较长，期间不能赎回，只能通过二级市场进行转让交易。

　　5月31日，首批公募REITs开启认购，本计划面向公众投资者募资19亿元，最终认购金额近500亿，所有份额“一日售罄”。其中，博时、富国等旗下REITs产品几乎“秒光”。公众投资者认购申请确认比例创历史新低，其中首创水务网上认购部分最终配售比最低，约1.5%，认购比例最高的REITs产品也不过12.30%。

　　为什么这一产品会引起诸多公众投资者的投资热情？东吴苏园管理方东吴基金总经理邓晖说，简单来说，如果投资者购买了一份公募REITs基金，那就相当于参与了该基金背后的基础设施投资，也就可以分享该基础设施未来产生的利润回报，而且是一份相对稳定的回报。根据相关文件披露，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，分配次数每年不少于1次，最重要的，要把年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

　　流动性由差变强，破解基建融资困境

　　作为一款国际上非常成熟的金融产品，流动性是公募REITs的重要指标。中信证券首席固收分析师明明认为，通过推行基础设施公募REITs,可以将流动性较差的基础设施存量资产转化为流动性强的标准化金融产品,盘活基建领域的存量资产,打通退出渠道，提高资金的利用效率。

　　如果把基础设施比作经济社会运行中的“大动脉”，公募REITs的作用便在于让动脉畅通和循环，让资本市场更好地服务实体经济。

　　一般来说，基础设施建设期限长、投入大、回报慢，普遍存在匹配长期限权益资金难、退出难的情况。

　　“资金来源不足和存量资产沉淀已经成为制约基础设施领域长期发展的重要因素。”东吴苏园管理方东吴基金总经理邓晖说，REITs的出现，丰富了基础设施的融资手段，以不增加资金杠杆的形式融资，让企业盘活存量，继续扩大经营。

　　苏州工业园区项目相关负责人表示，园区在建设及后期运营以债务融资为主，其中银行贷款是主要方式。由于债务融资与信贷市场环境关系紧密，融资的不确定性大、成本较高、贷款期限往往与现金流存在错配问题。“我们既有投资风险，也有现金流压力。”该负责人说，通过REITs这件“新武器”，存量项目可以提前变现，提升了企业的资产周转率，也有助于缓解后续项目建设资金不足的问题。

　　据了解，东吴苏园募集的资金未来将主要用于研发地块项目、现代服务产业园A地块、汇智湾项目、苏宿智能制造产业园、生物医药产业园三期等10个基础设施项目的开发建设。

　　盘活万亿市场， 撬动社会资本参与基建建设

　　据统计，我国基础设施存量规模超过100万亿，主要依赖自筹资金，包括政府性基金、城投债、非标、PPP等，项目方普遍存在投资效益不一、融资渠道狭窄、资本退出困难等问题。

　　中交基金副总经理许于欣和首席风控总监宗宽广表示，REITs将打通基础设施项目与资本市场连接的通道，将现金流情况好的优质基建项目提前进行变现，实现将更多的储蓄转化为投资，满足未来新建项目的融资需求，在基础设施领域实现“稳投资”乃至“增投资”。

　　邓晖认为，一只流动性较强的REITs产品，可以撬动更多民间资本参与建设，有效减轻政府负担。

　　北大光华管理学院在2019年发布了《中国基础设施REITs创新发展研究》报告，预测若仅将1%的中国存量基础设施进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

　　据不完全统计，江苏在2018年就进行了REITs的相关探索。截止2020年10月，成功发行4单、累计60亿元的类REITs产品，底层资产包括社区商业、写字楼及产业园等类型，在REITs市场确立了先发优势，积累了较为丰富的类REITs经验。

　　上海也已经开始行动。6月15日，“上海REITs20条”正式发布，包括六个方面20条政策措施。其中包括设立产业投资基金、鼓励跨区域项目合作、建立产业联盟、召开长三角REITs论坛等聚焦强化长三角基础设施REITs联动发展的4条措施。

　　(记者 陈娴 赵伟莉)