“ 房地产存在 ‘最坚硬的泡沫’”；“中国房地产的根本问题是人地错配”；“世界上成功的房地产是德国和新加坡，搞租赁，包括对货币的强有力控制。”……4月6日东吴证券首席经济学家任泽平发布的策略报告,为我们打开了观察房地产市场的另一扇窗。
任泽平说，房地产难题从经济上从技术上都是可以破解的，我们还有最后十年的时间窗口，但是要先解决认识问题。
可如何解决房地产“认识问题”，是人地挂钩、租售同权，还是更深层次推进住房制度改革，才能戳破“坚硬的泡沫”？新华日报财经采访了有关部门负责人和专家学者，他们对任泽平的“东吴报告”给予了很高关注。
人随产业走，任泽平曾开出“三剂药方”
“ 人口往大的都市圈积聚，但是土地指标没有供过来，导致人地错配，一二线城市高房价，三四线城市高库存。任泽平所指的“坚硬的泡沫”，显然指的是一二线城市，可在当今中国的城市化流向以及土地供应政策影响下，还很难戳破，非常“坚硬”。
新华日报财经多方了解到，任泽平和恒大研究院常务副院长夏磊曾就“人地挂钩”，提出过三点具体的操作——
其一，推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群、都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域，减少土地供应；
其二，在城市间，在严守耕地红线的基础上，完善跨区域耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。否则，将导致结构性失衡：人口净流入地区土地供不应求，而人口净流出地区土地供过于求共存；
其三，在城市内部，将产业用地与住宅用地配套供应，从根本上促进职住平衡，避免“睡城”现象，化解潮汐交通。
一言概之，破解“人地错配”，任泽平的“方案”是人随产业走。由于人口和产业向优势区域集中是客观规律，所以解决之道是“人地挂钩”。
对此南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远呼应，房地产问题的实质，是供需不平衡问题。当一个地方吸引人口聚集，但是土地有限，必然会导致土地价格、房屋价格过高。
然而，人口、建设用地向大城市过度集中集中，又必然会带来开发强度增大，导致人均绿地占比降低、交通拥堵、城市摊大饼等一系列“城市病”，城市变得不宜居。我省南京、苏州以及众多的“苏南小虎们”，开发强度已然很高了，在建成区再增加住宅开发，空间越来越小。
对此省自然资源厅国土空间规划局局长陈小卉提醒说，城市不能无节制地扩张，必须遵守三条红线：生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界。这里的“边界”，就是给城市开发“画了一个框”。因为无节制扩张，必然导致居住密集、环境变差等一系列问题。
因此解决“人地挂钩”，既要遵循经济发展规律，又要遵循城市发展规律。出路是推进城市群都市圈为主导的新型城市化，把人口和产业摆到城市群、都市圈的大范围内来布局。如此，既遵循了人口、产业向“优势地区”集聚的客观规律，又避免了大城市“单极化”带来的土地紧张和环境难题。
“无论从人文地理和城市规划的角度来说，我们发对城市‘单极化’，提倡‘多中心化’。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华说。
房地产学德国和新加坡，学什么
平抑商品房价格，落实“房主不炒”，被普遍认可的一剂“妙方”，是多渠道建设租赁住房，加大租赁住房供应。市场上可租的房子多了，对新房销售价必然是个打压。
发展租赁住房，任泽平高度认可德国和新加坡，评价为“世界上成功的房地产”，对此这两个国家是怎么做的呢？
新华日报财经为此进行了梳理。德国不仅人均居住水平高，中低收入家庭的住房问题也解决得好，住房价格长期稳定，几乎没有出现房价的大起大落，市场整体发展稳健，并且成功抵御了各种外部冲击的影响。
这得益于德国拥有完善的房屋租赁市场。在立法层面上，德国的有严格的租房法，保护租房者的合法权利，倡导租售同权，不允许随意提高租金，且租期不设上限。德国刑法规定，制定超过合理房价的超高房价将构成违法行为，此举严厉打击了炒房投机行为，同时出台一系列政策鼓励民众修建租住房屋，保护房客权益。
诸多“严规峻法”下，目前德国的租赁住房率已超过自有住房率。
新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府组屋（HDB组屋），形成了以政府组屋为主，私人住宅为辅的多层次供给住宅市场。
所谓政府组屋，是指由政府出资建造的，价格相对市场低廉的保障性住房，周围配套设施类似于国内普通商品房，目前政府组屋约占新加坡房屋总量的80%左右，充分保障了社会中低阶层的住宅需求。同时，组屋的购买和转让限制严格，去除了投资属性。
综合来看，两种模式一个是租售同权，一个是保障房市场建设，两者均确保房子的“民生必需品”属性，尽可能的把购买价格和租赁价格降低。
南京开发样本：有经验也有不足
南京是国家住建部重点监控房价的22个重点城市之一，房价处于较高区位，而且又是特大城市、中心城市，把南京作为任泽平“东吴报告”的样本进行观察，很有针对性和代表性。
对此有关专家认为，在人地挂钩和发展住房租赁市场上，南京既有经验，也有不足。这从南京近日公布的2021供地计划可见一斑。
4月1日，南京规划和自然资源局公布了2021年度国有建设用地供应计划。住宅用地面积919公顷，其中商品住宅用地710公顷中，最多的江宁区146公顷，雨花台区90公顷，江北新区87公顷，而位于主城的玄武区5公顷，鼓楼区6公顷，房价最热的建邺区只有10公顷。
在《南京市城市总体规划（2018—2035）》，一大变化就是从主要关注中心城区，变成将全域纳入规划范围，建设“南北田园、中部都市、拥江发展、城乡融合”的市域空间格局，以及 “一主、一新、三副城、九新城”的城镇体系。这是非常典型的多中心发展范例。遵循南京“多中心、开敞式”城市布局，南京住宅用地近年来不断向江宁、仙林、江北等郊区新城集中。
城市规划是房地产开发的基本依据，多中心发展的模式对房地产的区域性过热、过冷，起到一定的调控作用。数据显示，2020年南京主城区各区二手房成交量平均数为1.29万套，而江宁区成交量超过2万套。
对此陈小卉评价说，南京的城市规划还只在自身的都市区范围。如果更大范围遵循“人地挂钩”和“多中心布局”，“眼界”应放到整个都市圈和宁镇扬一体化范围。譬如句容、马鞍山、滁州等都市圈城市，都在南京辐射范围内。事实上，这些城市紧挨南京的地方，如宝华、黄梅、和县等，都开发了大面积的住宅区，很多南京人前来买房置业，高楼鳞次栉比，其中宝华新城被戏称为“小香港”，却与仙林的风貌、品质“格格不入”。未来这些地区要统筹新城发展和房产开发，通过城际轨道接受南京辐射，又要在品相、配套上协调起来。
可同样是南京2020年放地计划，也反映了租赁房建设的“短板”。总共919公顷建设用地中，租赁住宅用地87公顷，只为商品住宅用地的12%。南京近年来租赁住房用地不断加码，今年是租赁房用地较多的年份。
专家指出，在人口向大城市集中、年轻人群收入水平较低的大背景下，我国公租房的供应还远远不够。虽然租赁房源筹集和建设用地不断加大，但在住房供应占比仍然较低。可租赁住房用地增加了，又会“牺牲”城市土地收入，许多城市面临“两难”。
所以要学德国和新加坡的“成功房地产”，不仅要学其“做法”：租售同权、加大租赁房供应的做法，还要学其“用心”：把房子作为“民生必需品”，而不是“投资品”。因为租赁房降低了城市住房门槛，吸引年轻人和创业者加盟，有利于建设有活力和包容性的城市——只有算清这本大账，才是解决了“认识问题”。
（陈娴 尚泽 阳阳）
