南京素来有着“东富西贵”的说法，城东、河西一直以来被购房者称为两大“富人区”。

　　尤其是近几年，河西板块强势崛起，新盘接连登场，大有夺走“富人区”称号的架势。加上城东板块，尤其是紫金山附近新盘上市量稀缺，这个老牌“富人区”似乎开始淡出购房者的视线了。

　　2022年7月，凤凰置业拿下龙湖紫金原著附近的孝陵卫G22地块，接近5万元/㎡的毛坯限价，低密度的产品，能否帮助老城东重新夺回“富人区”称号？今天，我们也前往项目现场进行了实地探访。

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　　毛坯限价近5万

　　凤凰置业孝陵卫G22地块开始动工！

　　2022年7月，久未有新项目登场的孝陵卫终于迎来了一幅宅地！

　　孝陵卫G22地块经过7轮竞拍，被凤凰置业以23.6亿元的总价拿下，楼面地价33695元/㎡，毛坯限价49340元/㎡。要知道，2020年区域新盘龙湖紫金原著首开时，销许均价也才49499元/㎡。该地块的毛坯限价已与龙湖紫金原著的均价相当了。

　　图源 南京市规划和自然资源局

　　按照2000元/㎡的基础装修价格作参考，凤凰置业孝陵卫G22地块未来的全装修价格就已经接近5.2万元/㎡了，若再配备升级装修包，该项目的价格可能会达到5.5万元/㎡（价格仅供参考，具体以最终实际销许价格为准）。

　　今天，我们也来到了项目现场，发现该项目已经开始动工了。地块四面虽然有围挡，但是我们可以看到有挖掘机和打桩机，正在进行前期工作。

　　不过整体进度较慢，土地还没有平整。

　　该项目的位置就位于龙湖紫金原著的东边，地块以东是大发融悦项目和南京市第九中学孝陵卫分校。周边老小区较多，离南理工和紫金山都比较近。

　　根据规划，孝陵卫G22地块的亮点还是有不少的：

　　1、体量不小：项目整体将建15栋4-7F的低密度住宅，与周围的两个次新房相比，体量还是相对较大的。

　　效果图

　　孝陵卫G22地块西侧的龙湖紫金原著住宅部分也是多层产品，不过仅有4栋楼，其中2栋为7层、2栋楼为8层；孝陵卫G22地块东侧的大发融悦打造了11栋6-8F住宅。

　　2、容积率低：孝陵卫G22地块的综合容积率仅有1.54，根据规划，绿地率要≥30%，楼栋以行列式分布，加上低楼层的优势，从效果图来看，项目的楼间距还是比较大的。并且楼与楼之间也有一些景观小品、人行步道等设施。

　　3、项目配备了居家养老服务中心，以及物业服务中心、快件服务用房等相关配套设施。会提高生活方便度。

　　从产品本身来看，房荒严重的孝陵卫区域，低密度的多层产品还是比较吸引人的，但破5万元/㎡的均价，购房者能否接受呢？可能要等项目后期的装修细节、社区设计等信息流出后，才能进行判断了。

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　　区域新房断档已久

　　距离上一次有新房入市已近3年

　　孝陵卫区域的新房上市量一直都比较少，10年来，也仅有两个新房项目而已。时间再往前推移，2013年之前，也仅有钟鼎山庄而已。

　　2014年，大发拿下孝陵卫双拜巷G73地块，打造低密改善的多层房源，主力户型建筑面积跟现在相比不算太大，仅有88、115、130㎡，还有一些建面约88、110㎡的复式房源。

　　2015年10月，大发融悦迎来首开，折后均价仅2.5万元/㎡。2016年4月，项目推出最后一批可售住宅房源，售完后项目也正式收官。从拿地到上市再到收官，速度还算比较快的。

　　随即，区域的新房便陷入了断档的状态，直到2019年，龙湖G16（龙湖紫金原著）的成功出让，暂时缓解了这一问题。

　　2019年6月，孝陵卫G16地块被龙湖竞得，该地块除了住宅之外，还有部分商业，也就是如今的龙湖紫金MALL。住宅部分的龙湖紫金原著虽然仅有4栋楼，但户型和产品上，相较于4年前的大发融悦做了提升，改善的属性更明显了。

　　项目打造了低密多层大平层产品，主力户型建筑面积约96、134、169㎡，精装交付，新风、中央空调和地暖都配备了。2020年6月，龙湖紫金原著迎来首开，推出了全部88套房源，均价约49499元/㎡，即便价格相较此前的大发融悦有了不小幅度的上涨，但开盘当天还是基本售罄了。

　　龙湖紫金原著售完后，孝陵卫区域再度陷入了新房断档的困境，距今已经过去了近3年的时间了。区域东侧的钟灵街附近还有五矿晏山居、紫金华府、宏图上逸园等二手房小区。

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　　临近学校，周边多以老旧小区为主

　　生活配套齐全，但优质改善产品稀缺

　　综合来看，凤凰置业孝陵卫G22地块的优劣势都比较明显，关键要看后期产品面市后设计的是否有惊喜了。

　　优势：

　　1、城东紫金山脚下稀缺新房项目。

　　低密、多层、体量较大，凤凰置业G22地块在一定程度上弥补了区域新房不足的情况。另外，该项目距离紫金山也是比较近的，而项目也处于一个上坡的高地势，从项目现场便可以看到不远处的紫金山，这也成为了项目作为改善产品，自然资源不可复制的优势。

　　2、周边配套齐全，生活方便。

　　项目周边交通、教育、商业、医疗等各方面配套都配备齐全。交通方面，项目到孝陵卫地铁站的直线距离约400米，步行至地铁站约800米左右。另外，项目西侧和南侧都挨着双拜岗路，两面也有公交车站公共出行方便。

　　教育方面，项目东侧便是南京九中孝陵卫分校和南京市长江路小学附属银城幼儿园，但目前地块和东侧两所学校中间的道路过于狭窄，交通不太方便，未来这一情况可能会有所改善。同时，项目到南理工也很近。

　　商业方面，项目西侧就是已经开业的龙湖紫金MALL，孝陵卫地铁站附近还有钟鼎名悦广场，娱乐上都可以满足。由于周边老小区较多，这也老小区的附近也会配备一些底商，包括集贸市场，生活消费也不用担心。

　　医疗方面，孝陵卫地铁站出来就是南京市中西医结合医院，除此之外，项目周边还有孝陵卫社区卫生服务中心。

　　劣势：

　　老旧小区较多，整体生活面貌陈旧。

　　老旧小区多虽然让生活方便不少，有一定的烟火气，不少小区也经过了整治，但区域的整体生活面貌是比较陈旧的。环境、物业等自然与改善住宅没法比。

　　不过从龙湖紫金原著此前的热销，也不难看出这里还是有不少改善客关注的，毕竟周边老小区业主也会面临着改善换房的情况。所以，凤凰置业G22地块还是可以稍微期待一下的，但具体还是要看产品细节是否能满足他们的需求，才能下结论了。