2022年，基于宏观经济下行、房企资金未改善、购房需求被透支等现实，南京商品住宅2022年全年成交量高位回落，成交面积仅为778万方，占2021年全年成交64%。从月度表现来看，一季度是全年成交高峰，其次是二季度，四季度伴随着政府托底能力减弱，市场筑底逐步显现，并未出现年末翘尾行情，成交规模处在全年最低位。
2022榜 单 发 布
2022年已经收官，本次克而瑞南京发布2022年南京房企销售排行榜Top20，用数据来呈现房企的战略正确。
恭喜颐居建设（164.30亿元）、金基集团（142.85亿元）、保利发展（112.13亿元）荣登权益榜前三强；
恭喜保利发展（227.45亿元）、金地集团（203.96亿元）、颐居建设（199.03亿元）荣获全口径榜冠、亚、季军；
恭喜金基集团（168.50亿元）、招商蛇口（134.05亿元）、金地集团（132.59亿元）据守流量前三甲；
权益榜
全口径榜
流量榜
项目榜
榜单解读
TOP20整体业绩同比下降，全口径榜降幅在31.5%高水平
2022年，企业销售延续同比下滑态势，其中权益TOP20房企业绩规模1442.9亿，全口径TOP20房企业绩规模2271.1亿，流量TOP20房企业绩规模1639.7亿。累计业绩同比来看，2022年TOP20房企累计销售全口径金额的同比降幅在31.5%的较高水平。
各梯队房企入榜门槛同比呈现不同幅度下滑，头部房企销售乏力，权益/全口径/流量TOP3门槛分别为112.1、199.0、132.6亿元，同比下滑14.1%、19.6%、18.0%。中后部房企销售门槛进一步下滑，降幅最大的为全口径TOP20门槛，2022年上榜门槛为52.6亿元，环比下降37.0%。
2022年南京TOP20各梯队不同口径门槛同比变动
“稳者更强”，央国企以及部分优质民企表现优于行业整体
虽然2022年整体的销售规模同比下降明显，但仍有不少企业通过稳健的财务运营、精准的布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
一类是优质的地方性企业如颐居建设、金基集团等，基于自身资金面的安全、高产品认可度，行业排名稳步提升。颐居建设凭借旗下的颐和源璟、颐和铂岸江璟、颐和云台源筑等24个项目强势突围，年度权益金额达到164.30 亿元，业绩位居上榜企业之首。金基集团本次毫无悬念稳居流量榜冠军位置，本次贡献业绩的独立操盘项目多达12个，以168.50 亿元稳居2022年南京流量金额榜榜首。
另一类是稳健的全国性布局企业，如保利发展、金地集团、万科企业等，凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥稳定。保利发展强势占据全口径头部位列，以227.45亿元的业绩优势登顶冠军，从业绩构成来看，年度全口径贡献项目多达48个，超20亿的项目达到3个，分别为长江华府、锦云台、阅云台。金地集团在三榜中均有不错的表现成绩，分列全口径金额TOP2、流量金额TOP3、权益金额TOP4，各维度表现均衡，今年由金地集团打造的项目表现可以说是好品质有目共睹，不少项目叫好又叫座。万科企业2022年再创佳绩，呈现的品质住宅获得众多购房者的赞誉，以100.62亿元位居流量榜第5位。
上榜项目具备热销3大共性，区位、价格和产品为主要要素
从本次年度业绩上榜项目来看，这些项目能够取得热销好成绩的原因主要可以分为区位优势、价格优势、产品优势、品牌优势、市场因素和渠道及蓄客六大因素，其中区位、价格和产品是项目热销最主要的三个因素。
颐和源璟占据河西中优越的区位资源，恰当的产品定位和用心的产品设计致使项目2022年销售82.46 亿元，稳居年度项目金额榜首位。地段好、产品优是项目“去化利器”，由金地集团打造的金地大成雅境和金地大成汇文府在板块内卷升级的情况下，凭借较高的产品认可度强势突围，分别位列年度项目金额榜的TOP8、TOP10。潜心修炼产品力内功的金基集团，依靠产品力的提升加码，助力房企穿越行业周期，由其打造的金基望樾府、金基嘉玥均在榜上取得不错的成绩。同时，强劲房企品牌力与安全感让置业群体倾向选择，央国企项目更受欢迎。由保利发展参与开发打造的长江华府、锦云台悉数上榜。
专家解读
赵静波
克而瑞南京机构总经理
回顾2022年，市场各方信心疲软，行业进入转型阵痛阶段。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。从年度榜单来看，TOP20整体业绩同比下降明显，全口径榜降幅保持在31.5%高水平。
从一级市场来看，市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑，整体供地计划完成度仅有75%。虽然土地端政策逐步放宽，让利房企，刺激房企拿地。但从热度方面来看，由于房企资金压力依然较大，竞拍热情依然处于低位，2022年溢价率仅为2.79%，跌至历年冰点。拿地企业方面，除国央企在土拍市场活跃度较高，为抢占市场规模做准备外，民企拿地积极性明显减弱。此外，受楼市热度表现差异影响，各板块土地市场的热度分化愈发显著，房企仍重点关注核心区优质宅地的投资机会。
从新房市场来看，整体市场延续去年以来的下行压力，市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，整体市场相较往年均表现低迷。截止目前，2022年南京全市商品住宅供销规模双降，眼下市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。
从购买端来看，100-120㎡成为市场主流产品，占比提升至32%， 2021年市场占比最高的80-100㎡面积段供应量占比缩减至27%。颐居建设的颐和源璟、金基集团的望樾府、招商蛇口的招商局中心·臻境等品质改善产品均取得不错的销售额。改善型产品占比的加速扩大一方面基于疫情对于收入、消费的负面影响对刚需客群冲击更大，另一方面，疫情居家隔离、三胎放开等因素激发人们在人居品质、功能方面提出更高要求。
展望2023年，虽然近期市场端和企业融资端政策略有回暖，但受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，未来一段时间房企销售去化及回款压力仍然巨大。对于市场而言，南京明年的市场或将低位回升，若利好政策持续加持，或将大大推进复苏进程。
企业点评
颐居建设：持续放大本土领先优势，登顶权益榜金额&面积双冠王。
2022年，颐居建设凭借高效增储、输出品质产品和实力运营，得以持续放大本土领先优势。权益金额榜中，将首位门槛抬升至164.30 亿元，与后位房企拉开近22亿差距；权益面积榜中，以37.74万方的权益面积居于首位。
土储扩充上，2022年度，颐居建设以260.05亿元位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京唯一一家破两百亿货值的房企。复杂的市场行情下，不少房企早已调整了自己的拿地策略，而颐居建设得益于安居集团拥有大型项目运作能力的优势，加上强劲雄厚的资金实力，此轮市场行情中逆势补仓。展现了颐居建设持续深耕南京的决心，体现了颐居建设战略布局的前瞻性。
产品输出上，颐居建设在早前的发展历程中，先后与知名品牌房企联合开发，取众家之长，积累了丰富的产品设计经验，尤其是在高端改善产品打造方面，颐居建设越发显得游刃有余，设计团队不断壮大。因此在今年，颐居建设于南京市场敬献了许多诸如颐和云台源筑、颐和四季府等有口皆碑的优质人居作品。
项目运营上，颐居建设充分发挥国企背景优势，实现项目更快周转和品质交付。例如四季府去年11月拿地，已于今年上半年首开，拿地至开盘最快6个月。由颐居建设打造的颐和铂湾、燕熙台均以品质兑现对家的承诺，开启板块人居新篇章。
除了在传统模块领域的突出表现外，颐居建设今年尤其注重“三区”打造，即完美交付区、样板观摩区和实景示范区，例如颐和铂岸江璟的工艺工法展示区、颐和源璟的实景地库、颐和四季府的实景示范区等，不断放大深耕效应和品牌效应作用，竞争优势将进一步凸显。
房地产行业在经历野蛮生长之后，已经逐步过渡到“稳健”发展的道路上来，专心锻造内功、精细管理的企业才能平稳地穿越市场周期，颐居建设便是这其中的成功案例。
金基集团：三十而“励”，做行业的高分优等生与品质模范生
2022年，正值金基集团成立30周年，也是金基集团与南京互相成就的30年。从安安静静做产品，到用高品质赢得美誉，金基集团用实力证明了自己，也用实际行动印证民营房企依然能继续向好发展。
正是由于金基集团那份对产品品质的坚守，才让其在行业中一直保持着一份正能量，也是这份正能量使得金基集团在今年复杂多变的市场行情下保持着良好的发展状态，用品牌赋能旗下项目的销售流速，实现快速去化。那么对于三十而“励”、三十而新的金基集团来说，在2022年立住了什么？
一立“高分优等生”，在销售成绩方面，金基集团一路跑出上扬线。得益于前期的积累得到了正回馈，真刀实枪做景观+会所的金基，已经走出独立行情。销售额年均增长率处高位，行业占位方面也呈节节攀升。年终成绩单上，金基集团以168.50 亿元这样的实力牢牢占据流量榜头部位置。
二立“品质模范生”，产品打造上，金基集团是行业模范生的存在。30载深耕历练，金基一直坚持走品质地产的路线，追求打造“精而美”的人居作品，收获了一众“金基粉”。由金基集团打造的产品，颇受行业和市场认可，今年由金基倾心打造的金基璟樾府项目便荣登2022年度南京十大产品力项目榜单。
市场好时，顺势而为是普遍现象，市场不好时，逆势而上方显真本色。金基集团依靠高产品塑造力及精干高效的操盘运营实现突围，真正做到了积极有为。产品力，是长期的营销手段。未来，相信依靠产品研发力建立起的企业核心优势，金基集团定能在赛道中做一个长期主义者，持续传递品牌价值，提升产品美誉度。
保利发展：稳健发展，多盘出击荣登全口径榜榜首
2022年是国央企大放异彩的一年，保利发展更是其中的佼佼者。
作为央企龙头的保利发展，一直走稳健发展的道路，“敢拼又稳健”一直是保利性格底层基因，也是其致胜法宝。保利发展这些年初心不改的坚持以房地产开发为核心，以住宅开发为主，解决居住需求。产业聚焦的同时让其拥有了较强抗风险能力。深耕南京的十余年里，保利发展脚踏实地认真做产品，从保利香槟国际到阅云台等，保利出品皆为“爆款”。
2022年，保利发展以布局、产品、营销为抓手，持续做大市场份额，一举荣登全口径金额榜冠军宝座。
布局上，一方面，继续深耕布局南部新城、河西南、江北核心区等热点板块；另一方面，巩固软件谷、燕子矶等价值板块，积极扩充土储。
产品上，一直坚持回归居住需求，将打造健康人居的产品内核视为其最重要的发展根基，提高产品竞争力。如保利文华融合南京“云锦”的华贵气质和文化底蕴，多处细节都别具巧思，给南京人带来品位高的好房子。
营销上，精准把控销售节奏，积极营销。针对特定区域、特定类型产品采取不同的营销方式和手段，并利用全年营销节点广范促销，提前铺排节日活动。此外为进一步触达客户，持续完善线上营销，除了优化自身售楼处平台，也积极赋能旗下置业顾问。
今年是保利发展的丰收年，截止2022年末，保利发展以227.45亿元稳居全口径金额榜榜首，业绩贡献项目多达48个。在这一年里，保利发展陆续推出了阅云台、琥珀云台、凤起云台、文华、枫璟雅园、萃云台等新项目，纯新盘保利燕璟和颂近日也解开了神秘面纱。
市场下行并未能阻挡保利发展扩张的步伐，2022年，保利发展积极扩充土储，截止2022年末，保利发展土储权益货值达到154.24亿元，位居货值榜第二位，这意味着未来短期内将持续有产品输出，楼市地位也将较难被撼动。
万科企业：聚焦产品与服务，多产品系创造美好生活
万科企业首次落子至今，已经深耕南京20余载。从莫愁湖的万科金色家园、到河西金域缇香和翡翠滨江，再到如今的万科雨悦光年、万科朗拾等，万科企业与南京这座城市深度结合，共同成长，全城范围内多板块落子布局。特别是万科全新的「拾」系作品——万科朗拾，今年一举夺得2022年新盘上市销售榜成交金额Top1（范围：2022年拿地并上市开盘项目）。
万科企业一直深谙“产品“才是立足市场的关键，将住宅开发与商业办公等多元化业态结合，时刻洞察购房者的需求变化，不断迭代升级全新的产品系，以满足不同层次客户需要。如今，经过不断探索，万科六大产品系活跃于南京楼市，为不同生活方式的购房者带来舒适的产品：“翡翠系”占据城市核心资源，面向城市精英阶层—万科翡翠滨江；“拾系”定位城市主城，面向高端改善客群—万科朗拾；“都荟系/星耀系”面向城市新中产打造的改善社区—万科都荟启境；“光年系”则着眼在城市发展节点地段打造城市活力社区—万科雨悦光年、伟星万科四季光年；“城系”是融合多元生活场景的综合型住区大盘项目—万科溪望城。这些产品系虽然以不同的特性，服务于不同年龄层、不同需求的客户，均注重人性化的装修设计、细节化的社区公共空间打造用高品质的作品传递对业主的深度关怀。
除了产品品质外，万科聚焦服务，为业主提供专业、贴心、暖心的服务，经过多年的积淀，万科物业的口碑已经成为优质物业的代名词，真正做到了用产品和服务赢得市场。
2022年，万科企业的努力与坚持再创佳绩，以100.62 亿元位居流量榜第五位、80.07亿元稳居权益金额榜第七位。未来万科还将持续与南京这座城市同频共振，探索无限可能，共同创造美好生活。
金地集团：深耕核心板块优化产品，多元布局表现稳健
回顾金地集团在南京的历程，可以说一直是深谋未来，不断放大深耕效应。2018年前后，金地集团敢于出手，规模扩张，积极在南京各个板块拿地布局，包括大校场、江北核心区等热门板块，2020年是金地拿地的高峰年份，全年在南京共计拿地7块，总建面132万㎡。近几年，凭借前期的夯实基础，金地集团在房企销售榜单上表现不俗，先是2020年问鼎南京房企全口径销售金额面积双榜榜首。到今年，金地集团依然以203.96 亿元的成交额，位列2022年南京房企全口径销售额榜单第二名，这在复杂多变的市场环境下已然是十分亮眼的成绩单。
目前金地集团已经孵化出了九大产品系，2022年金地在南京主力在售项目多达12个，既有峯汇系、峯范系等高端产品系，也有风华系、褐石系、名仕系等各具特色的标准化产品系。此外，金地集团旗下的成员企业金地商置在优化住宅开发的基础上，正在向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展，实现多元化发展。
此外，今年由金地集团打造的项目表现可以说是好品质有目共睹，由金地集团独立操盘的大校场金地大成雅境项目，以全年住宅销售额39.29 亿元的成绩位列2022年项目销售榜单的第八位。榜单第十位的大校场金地大成汇文府项目，年销售额35.06 亿元。同时，也打造了都会紫京这样的板块现象级产品，首开以来蝉联新尧板块销售冠军。此外，玖峰兰庭和时代芳华表现同样亮眼，玖峰兰庭以现房销售破局，首开摇号持续热销至今，以高于后位近两倍的销售额稳居上坊板块冠军位置。大厂首个公证摇号盘——时代芳华从出道起便以一份硬核答卷验证了金地的品牌力量。
在市场高度分化的当下，由金地打造的项目依然可以凭高产品力和高品牌认可度突出重围，这背后离不开金地集团的产品锻造内功和优秀的操盘能力。未来，相信以金地集团的魄力和不断更新的产品打造实力，增长潜力不容小觑。
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来源：CricBigDataNJ
