没有卖不掉的房子，只有卖不出的价格！
河西中4.7万元/㎡、河西南4.2万/㎡！终于，南京头部板块，也妥协了！近期，河西的中介刷屏了近期河西奥东和奥南的二手房成交，直言：区域成交量上来了。
去年8月份，中海塞纳丽舍一套96㎡户型，房东孙先生（化名）要卖710万，单价约7.4万/㎡，买家要求再降一点，孙先生坚决不肯让步，坐等楼市风向。如今同小区的一套92㎡户型总价以485万成交，单价算下来仅有5.27万/㎡，孙先生怕是要直跺脚了。
去年8月，某二手房中介门店图
放下矜持，市场进入以价换量，网友表示：兜兜转转几年，房价它好像又回来了！
01
价格到位，成交量上升？
河西中5w出头，部分房源跌到4万
“才几天，无法语言形容”的表格，据说是一份近期河西奥东和奥南板块成交的真实数据。
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从表格中来看，万科光明城市西苑约93㎡户型总价454.7万，单价仅有不到4.9万/㎡，万科光明城市东苑103㎡户型总价520万，单价5万，西堤国际三区单价5万，万 达 华府东苑5万出头。
另外一份奥体东11月上半月成交的数据中，我们也发现，如嘉业阳光、拉德芳斯、兴元嘉园等房源已经跌破5万以下了。
据中介表示：目前河西中部，基本上房价在5w出头，房屋户型好一些、装修和房子保养还不错的，价格会略高一些。比如万科金域缇香88㎡户型6万+，是因为南北通透，西堤国际六区6万+，是因为精装修交付的，且保养的比较好。
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其中一套拉德芳斯134㎡户型成交总价660万，单价算下来4.9万/㎡。去年6月份，拉德芳斯一套约135㎡户型，单价算下来是8.4万/㎡，现在简直是打骨折了。
再看看其中单价最便宜的一套，东渡新瑞国际63㎡户型，单价仅有4.15万/㎡，我看了一下链家网，这个小区最贵的一套是2020年成交的，单价是80309元/㎡，而与现在这套房同等单价成交的是在2015年和2018年的时候。
除了奥东（河西中），还有奥南（河西南），据说截止目前本月已经成交了50+套，但价格上来看，依然出现了下滑。从上下两张表格综合来看：
正荣滨江紫阙：约5.7-5.9万（除去车位和储藏室）；
天鹅堡：5-5.2万；
海珀滨江：4.9-5.5万；
金地中心风华：4.8-5.2万；
海峡城：4.1-4.4万，4.9万；
五矿崇文金城：4.7-5.2万；
升龙天汇：4.46-5.2万；
朗诗熙华府：5.2-5.7万；
佳兆业城市广场：4.9-5.3万；
正荣润峯：5.3-5.5万；
鲁能公馆：4.6-5万；
金茂悦：4.68万。
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发稿之前，我们还看到有中介发布：升龙天汇四期，134㎡户型，一口价600万，单价算下来仅有4.47万/㎡。
招商雍和府，有网友爆料两个月降价240多万，590万138㎡，单价算下来仅有4.2万/㎡。
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天了噜，此前被认为是河西南垫底的海峡城“4”字头的价格，目前多家小区已经跌到这个价格了。
“目前奥体房价确实在降，跌的差不多了就有人接受了，成交量确实也有回升。但是目前区域的库存也比较大，大约有5000-6000套房源。”中介表示。
不过也有人担忧：目前也就这一阵成交上来了，接下来还要看看量能不能稳定。
02
今年二手房有多难卖？
今年的成交量或迎来倒数排名！
“现在已经不是一个两个砸盘侠了，市场下行，很多卖家已经放平了心态。”确实，今年的二手房市场频频出现降价，某平台甚至成为大家卖房的精神寄托，在南京卖房，竟然需要“玄学”。
此前，我们列举了三大数据，今年南京二手房多难卖，并且今年的成交量或迎来倒数排名。
1、从南京网上房地产数据上来看：
距离2022年结束还有一个多月的时间，截止11月23日12:00，全南京（包括溧水高淳）成交了6.9万套二手房，而抛开溧水高淳（65141套）与往年相比，完成去年的成交量是不可能的了。
接下来一个半月要完成5818套的成交量才能超过2018年，否则今年二手房数据将是近8年来垫底。上个月也就是10月份南京二手房成交5567套，年底冲刺有可能会冲破数据，但今年的市场带有不确定性。
2015—2021年南京二手住宅成交量及同比情况 （单位：套） 不含溧水、高淳
南京我爱我家研究院图
2、从南京二手房挂牌量上来看：
仅南京链家网平台，我们就发现南京真实在售二手房突破15万套。（以下数据统计11月15日）
由于政策调控和房源产权等原因，房产经纪公司会将部分房源进行隐匿，只在公司内网供经纪人浏览。因此，15万套房源或许还不是最终的挂牌数据。
部分热门城市挂牌量，来源南京链家网2022.11.15
此外，我们还发现诸多热门城市当中，重庆、成都、天津、苏州、广州、沈阳、西安、合肥、北京等城市均突破10万的挂牌，重庆挂牌突破18万套，南京的数据比较靠前。
3、从房价上来看：
从各个区域的排行来看，除了鼓楼区和雨花台区域的平均单价环比上涨之外，其他区域的价格都是飘绿的。
另外，从诸葛找房网站上我们发现，24小时降价房源当中有2611套房，量上也有所上涨，降价急于出手，成为普遍现象。
03
二手房价跌，量涨！
新房市场还有一批顶豪等着！
河西二手房降价，瑟瑟发抖的除了接盘侠之外，还有一些看好区域准备入手新盘的买房人。毕竟，如果二手房房价都朝着“4”字头去，这样一比较，与买新房相比，二手房着实好像便宜了一些。
不过，好在区域新房毕竟是改善和顶豪，想入手的客群当中少不了卖了河西中部二手房的那些房东们。
近期，河西中部和河西南部都有新盘出货，最高房价能达到4000万。
河西中部：
海玥花园：
加推楼栋：预计最快本月底加推B地块1、7号楼
户型面积：300㎡、330㎡（跃层）、550㎡（3层院墅）
首付/装修包/验资：前期首付8成/升级包5500元/㎡/前期验资1000万
奥体新城丹若园：
首开楼栋：预计12月首开1、3号楼，共计约114套房
户型面积：170㎡（38套）、210㎡（38套）、265㎡（38套）
首付/装修包/验资：待定/精装无包/参观样板间需验资500万
越秀·和樾府：
首开楼栋：预计最快本月底首开4、5号楼，共计约120套房
户型面积：143㎡（60套）、175㎡（60套）
首付/装修包/验资：8成/有升级装修包/验资700万（具体以最终实际销售情况为准）
河西南部
河西南板块今年供应量十分充足，截止目前，深业南湾上府、江宸府、颐和云台源筑、香港嘉华嘉璟峰均有房可售，纯新盘还有星叶云墅和枫璟雅园。
此外还有中能建城发G29、中北盛业G30、厦门国贸G70、颐居G71、奥体建设G72、厦门建发G73六幅地块待入市。
香港嘉华·嘉璟峰
加推楼栋：今日开盘加推F3、E5号楼，共420组摇172套房源，中签率41%。加推完还剩3栋楼
户型面积：103、124、140、170㎡
首付/验资：首付8成/验资355万
价格：销许均价45401元/㎡，另有4000元/㎡装修升级包
深业南湾上府
在售楼栋：在售5#、7#
户型面积：165、188㎡
首付：前期首付8成
价格：销许均价约46224元/㎡，另有4560元/㎡装修升级包
江宸府
在售楼栋：1、2号楼
户型面积：143、198㎡
首付：3-5成
价格：销许均价约46440元/㎡，另有3800元/㎡装修升级包
颐和云台源筑
在售楼栋：1、3、4、5、8号楼剩余少量房源，即将加推9号楼
户型面积：143㎡
首付：首付8成
价格：销许均价为46470元/平，另有3550元/平升级装修包可选
星叶云墅
预计11月首开，放风约5.3万元/㎡，总价预计1100万起步！目前已经公开了建面约220㎡、280㎡的样板间。
项目共6栋12-13F小高层，共有152套住宅，其中1、2、5、6号楼全部为220㎡户型，3、4号楼全部为280㎡户型！项目毛坯限价46350元/㎡。
枫璟雅园
项目预公开了128㎡（升级精装清水样板间）、143㎡（升级精装软装样板间）两个样板间，预计11月下旬首开7、9号楼两栋，面积段为128㎡、143㎡，含包放风价约5.3-5.4万/㎡，升级精装包价格约为3800元/㎡（具体以项目公开为准）。
项目拟建设5栋17-25F住宅，项目打造112㎡、128㎡、143㎡三个主力户型。
一方面新盘入手价格高，另一方面二手房价格下来了成交量暂时迎来了上升。一些还没出手的房东们，刚刚好像又暗自给自己注射了一针：量涨，房价一定也得恢复上来。
