3.35万/㎡,下月就开!首进南京的黑牡丹,值得买吗?
2022/07/21 18:39  

  上周,仙林汇通路板块迎来2件大事:1、两幅宅地成功出让;2、纯新盘公开城市展厅。

  从大鱼VILLA到润岚府,再到铭著风华、万科紫辰光年,再到即将上市的牡丹大观天下,和待入市的南京地铁汇通路G44、45地块。汇通路的新房项目正如雨后春笋般轮番登场。

  不过随着南京的市场发生变化,今年的汇通路板块也降了些温,不知道即将入市的纯新盘和待入市的2个新项目,能否让板块稍有回温。

  01

  实探:汇通路6盘激战,毛坯限价降了

  板块新房阵营初步成型

  纵观整个汇通路,板块的新房库存量还是比较充足的。目前在售的项目有铭著风华、万科紫辰光年,近期待入市的牡丹大观天下,本月刚成功出让的南京地铁G44、45地块,以及入市时间待定的君启。

  其中,万科紫辰光年后期还有3栋房源待售,户型建筑面积约115、143㎡;铭著风华也还有3栋房源待售,户型建筑面积约97、115㎡,预计本月加推1号楼共约72套房源。

  所以,上市量激增的汇通路板块中,即将入市的纯新盘牡丹大观天地,还是有一定的去化压力的。

  铭著风华现状

  从产品上来看,万科紫辰光年主打115-143㎡的户型,铭著风华主打97-115㎡的户型,牡丹大观天下则是从100-143㎡房源都有,户型涵盖范围跨度略广一些。

  万科紫辰光年现状

  从价格上来看,2020年12月底汇通路首个住宅项目润岚府迎来首开,彼时均价约29500元/㎡,另有2800元/㎡的升级包,含包价格大约在32300元/㎡。

  润岚府现状

  如今,铭著风华和万科紫辰光年的均价区间大约在3-3.1万元/㎡,只不过铭著风华的升级包2800元/㎡、万科紫辰光年的升级包3000元/㎡。这两个项目的整体价格和即将上市的牡丹大观天地含包放风约3.35万元/㎡,其实基本差不多,相较润岚府上涨的也不多。

  值得一提的是,不久前刚刚成功出让的汇通路G44地块,毛坯限价相较于前期最高毛坯限价没有调整,但汇通路G45地块的毛坯限价,较前期的28500元/㎡相比还下跌了285元/㎡。

  汇通路G44地块现状

  汇通路G45地块现状

  由此可见,汇通路板块整体的新房价格控制的还是比较稳的。

  02

  板块整体居住氛围尚未成型

  各项配套仍在路上

  汇通路板块目前已兑现的规划利好,仅有通车的地铁4号线。

  从地铁4号线汇通路站出来,奔马路以南、汇通路以西的范围便是目前板块新房聚集区。但这片新房聚集区内的道路还没有通车,整个板块断头路较多,不过路面已经铺好,通车后交通还是比较方便的。

  从教育资源来看,纯新盘牡丹大观天下的东侧便是公办南外小学,预计2024年招生开学,而万科紫辰光年的东侧则是一所规划的幼儿园,根据官方文件显示,幼儿园也将于2024年交付使用,和目前在售的几个项目的交付时间比较接近。

  公办南外所在位置

  另外,铭著风华的东侧还有一处公园绿地,从现场情况来看,已经基本成型,正在进行道路的铺设。

  从商业角度来看,该片区没有大型商业综合体,但万科紫辰光年、铭著风华、润岚府都有一定体量的商业配套,未来到仙林金鹰商圈也比较方便。

  虽然现在汇通路还没有完全成熟,不过未来待这些规划一一兑现后,汇通路的生活氛围还是挺浓厚的。

  03

  含包放风约3.35万左右、最小面积103㎡起

  汇通路新盘预计8月底9月初首开

  就在上周末,汇通路纯新盘牡丹大观天下公开了城市展厅。

  这家外来房企,首次进入南京就引来不少关注。我们也于近期前往位于仙林金鹰的城市展厅和项目现场进行了实探。

  目前项目信息比较少,从仅有的公开信息来看:

  基本信息:

  1、牡丹大观天下打造建筑面积约103、125、143㎡三种户型,预计8月正式公开售楼处和样板间,最快8月底9月初首开;

  2、首开或推出9号楼,户型建筑面积约103㎡,含包放风价约3.35万元/㎡。

  3、升级装修品牌和规格尚未确定,价格大约在3000元/㎡左右。

  项目优势:

  1、低密度。牡丹大观天下规划整体12栋18F低密度住宅,绿化率约30%,楼间距在45-55米之间;

  户型及楼栋分布图 仅供参考

  最终版本以实际情况为准

  2、户型定位瞄准刚改客群。项目打造建筑面积约103、125、143㎡三房到四房三种户型,首付3成起;

  3、户型设计上,建面约103㎡的三房两厅两卫户型做成了横厅设计,建面约125㎡的四房两厅两卫户型四开间朝南;

  建面约103㎡户型图

  建面约125㎡户型图

  4、公建化外立面。现代极简主义风格,搭配大面积落地玻璃幕墙,审美较好;

  5、已有的区域优势。该项目离4号线地铁汇通路较近,小区后期配建的小学可能是南外仙林江宁分校。(学校以后期官方发布为准)

  项目短板:

  1、硬伤!牡丹大观天下存在一个比较客观的硬伤。项目的正西方直线距离不到500米处就是南京白龙山华侨永久公墓。

  示意图

  站在地块附近一楼的位置,就可以直接看到墓碑,观感不是很好。

  现状

  2、作为新进房企常州黑牡丹在南京的首个项目,目前尚未有已建成的本地楼盘可供购房者参考,项目未来品质能否如前期宣传一般,不太好说。

  综合来看,牡丹大观天下的优势和短板都比较客观明显,我们不妨等后期产品的样板间、升级包等细节出炉后,再做判断。

  随后,我们也来到了项目现场。从现场情况来看,目前牡丹大观天下项目已经动工,售楼处也初见雏形,楼体尚未露出地面正在打地基。

  项目现状

  该项目于去年9月被常州黑牡丹拿下,毛坯限价28500元/㎡,拿地约1年时间才传来首开入市的消息,其实从进度来看,牡丹大观天下不算太快。

  从房企背景来看,做牛仔布起家的常州黑牡丹,其实进军房地产的时间不算太长,从2007年成立首家房地产公司来计算,也不过才十余年。一直以来常州黑牡丹都深耕于常州本地,近年来才将版图扩张。

  虽然在常州本地口碑还算不错,不过从南京目前的新房市场来看,去年至今年以来首进南京的外来房企中,独立操盘的外来房企也出现了一定水土不服的情况,江苏富园便是前车之鉴。所以常州黑牡丹本次首进南京会受到购房者肯定嘛?在此,先打上一个问号。

  从汇通路板块的整体情况来看,可售房源不少,待售的新盘也是接二连三会在今明两年陆续登场,加上从未来毛坯限价来看,汇通路的新房价格变动不是很大,留给购房者的置业机会还是比较多的。

  但尚未兑现的各项配套,不远处的公墓也确实都是客观事实。新进南京房企黑牡丹这次能否在南京、在汇通路打响头一炮?我们不妨等等看更多项目细节露出再讨论。

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责编:李心舟

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