鸡腿盘冷静期?近期将入市的这2家,你会买吗?
2022/05/31 19:36  新华报业网  

  自去年年末以来,鸡腿盘似乎已不再成为香饽饽,购房者的置业心态已发生转变。虽然河西南等一些优质区位的项目依然会遭“抢”,但其他区域的产品力较弱的鸡腿盘进入了“冷静期”。

  近期,南京楼市也将迎来2大鸡腿盘入市,河西南的嘉华·嘉璟峰、河西南岸的老盘电建洺悦华府。

  除开价格优势,这2大鸡腿盘,是否真的值得入手?今天,我们就来好好分析一番。

  价格倒挂优势不再明显

  南京鸡腿盘也进入“冷静期”

  近年来,南京新房市场上诞生了一批热门项目,它们大多是因为新房倒挂优势,受到购房者关注,而这类项目也被称为“鸡腿盘”。

  的确,倒挂价格动辄几千元/㎡起步的鸡腿盘,近几年在南京市场上几乎是出尽了风头,河西的苏宁檀悦、紫核的深业青珑上府、两桥的云望府……开盘售罄已经不再稀奇。

  然而去年年末至今,南京新房市场风向开始发生转变,购房者的置业观念也从曾经的只看重价格,逐渐向综合全面地看房子发生转变。一些曾被购房者看好的鸡腿盘也出现了卖不动的现象,鸡腿盘进入“冷静期”。

  迈皋桥的2大鸡腿盘大地伊丽雅特湾和金浦御龙湾开盘接近半年的时间,依然还有房源在售。

  南部新城某鸡腿盘今年2月底之际,一口气推出全部精装现房房源,至今也有4成房源没有卖完。

  其实,从置业的角度来看,只有价格优势,却缺乏品质保证的这类鸡腿盘,很难抵抗住市场的风云变幻。

  以溧水的知名鸡腿盘康利华府为例,2019年由于新房价格倒挂5000元/㎡,引来购房者疯抢,最低综合中签率更是仅约0.8%,平均120人抢一套房,当年更是被称为南京最难买楼盘。

  然而原本预计去年10月底就交付的康利华府不仅延期到今年才交付,交付质量和违约金问题,也一直让业主备受折磨。

  所以,购房者的置业心态也从原先的只看价格,逐渐转变为看房企实力、看位置、看户型、看产品力等在内的综合实力。

  这也让接下来市场上一些即将入市的鸡腿盘走向难以捉摸。

  很快,南京市场上还有河西南岸的电建洺悦华府,河西南的新盘嘉华·嘉璟峰即将入市,这两大鸡腿盘会有较好的去化结果吗?

  河西南岸老盘即将收官

  或涨价加推,仍有一定价格优势

  河西南岸同一区域,相隔的两家楼盘,一家是新盘金基雅玥,定位稍微高端一些,价格也更高,另一家则是老盘电建洺悦华府,即将收官,价格稍低一些,并且是实景准现房。你会怎么选呢?

  首先,从位置上看,电建洺悦华府和金基雅玥靠得比较近,差别不太大。从西善桥跨过秦淮新河便是,到河西南还是比较方便的。

  从价格上看,电建洺悦华府本次收官加推的放风价大约在3.3-3.4万元/㎡,没有升级装修包,户型建筑面积约约89、113㎡。金基雅玥含包的放风价约3.7万元/㎡,主力户型为97、118、138㎡。无论是均价还是起步门槛,金基雅玥都要略高一些。

  从户型上来看,因为电建洺悦华府开盘较早,所以户型设计上与金基雅玥相比,也较为老套,金基雅玥的户型面积也更大一些。

  我们不妨对比一下两个项目面积比较接近的两个户型,电建洺悦华府的89㎡、113㎡,金基雅玥的97㎡、118㎡。

  电建洺悦华府建筑面积约89㎡户型图

  金基雅玥建筑面积约97㎡户型图

  电建洺悦华府建筑面积约113㎡户型图

  金基雅玥建筑面积约118㎡户型图

  注:以上户型仅供参考,具体以开发商实际信息为准

  其实总体来看,两个户型的格局和设计并没有太大的区别,只不过金基雅玥做成了双阳台设计,电建洺悦华府则为比较传统的,单阳台+南向两个卧室飘窗。

  从其他细节来看,电建洺悦华府比较为实景准现房,小区环境、产品细节都是肉眼可见的。但由于产品也上市一段时间了,精装和社区园林景观这些方面和金基雅玥相比还是有些过时的,并且也没有比较高端的会所和居住氛围,更适合一些比较关注性价比的刚需、刚改购房者。

  电建洺悦华府实景图

  金基雅玥有会所、恒温泳池、燃FIT健身、静心书吧等功能空间,整体社区打造,从建筑到园林审美也更高级一些,更适合对生活品质有更高要求的购房者。

  金基雅玥景观效果图

  金基雅玥概念展示间实景图

  嘉华·嘉璟峰即将首开

  最小户型尚未登场

  位于河西南的嘉华·嘉璟峰上周领取销许,今天迎来摇号,近期首开。从综合中签率来看,嘉华·嘉璟峰的受关注度还是非常高的,本次开盘推出62套房源,有393组报名,综合中签率仅约16%。这是南京楼市近期以来非常难得的低中签率项目了。

  从综合中签率来看,作为河西南鸡腿盘的嘉华·嘉璟峰,目前算是比较成功的了。这不止与项目的倒挂优势有关,也与区位等综合因素有关。

  嘉华·嘉璟峰本次开盘的全装修销许均价为44705.9元/㎡,另有约4000元/㎡装修升级包,加上升级装修包的价格,嘉华·嘉璟峰此次首开价格甚至不足5万元/㎡。

  从新房市场来看,河西南目前的在售项目不多,嘉华·嘉璟峰户型建筑面积最小的仅约100㎡,不过本次首开没有推出,无论是单价还是起步总价,纵观整个河西南都是比较有价格优势的。

  江宸府在售均价约46865元/㎡,升级装修包3800元/㎡,户型建筑面积约143、198㎡;

  青奥村在售均价约47000元/㎡,升级包3500元/㎡,户型建筑面积约306㎡;

  河西金茂府在售均价约56747元/㎡,升级包3800元/㎡,户型建筑面积约155、190㎡。

  从二手房市场来看,目前,河西南的二手房挂牌价基本都在5.3万元/㎡以上。

  数据来源:南京链家网,不包括其他平台成交价格

  从位置上看,嘉华·嘉璟峰地处河西南,作为目前南京市场还算发挥比较稳定的板块,无论是目前的配套还是未来的发展前景,自然是无可挑剔的。

  从产品本身来看,嘉华·嘉璟峰无论是升级装修包标准还是户型设计,并不能算高端改善产品。所以,购房者出手还得看自身的需求,如果你是想把握一个相对轻松的入住河西南的机会,那么嘉华·嘉璟峰还是比较适合入手的。

  其实,从去年年末以来,南京不少鸡腿盘已经悄然上市,然而它们的去化结果也天差地别。

  在不断变幻的市场环境中,购房者不再只看中项目的价格,更看中项目的房企实力、户型设计、精装品质、区位优势等综合因素。

  这说明,只有好的产品才能经得住市场的变动,价格是影响因素,却不是唯一因素,也不再是决定性因素。

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责编:章琴

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