去年年末开始，城北迈皋桥区域开始渐渐发力，新盘、老盘齐上阵，一时间区域的库存量也充裕起来。
转眼，第二季度已经拉开帷幕，迈皋桥2大纯新盘即将上市，老盘也将迎来加推。同时，就在本月22号，南京今年首批两集中土地即将迎来出让，其中城北迈皋桥的一幅宅地也在出让公告之中，这也是迈皋桥目前毛坯限价最高的一幅。
不过从迈皋桥整体的新房市场情况来看，区域去化两极分化也比较明显，未来2家新盘的入市能否获得较好的市场反响，在此先打上一个问号。
毛坯限价创区域新高
迈皋桥G22地块本月迎来出让
上个月底，南京公告了今年第一批两集中用地的信息，其中包含一幅位于迈皋桥的宅地。此前迈皋桥区域内毛坯限价最高的是去年5月成功出让的栖望府项目，毛坯限价32907元/㎡。
本次即将出让的迈皋桥G11地块的毛坯限价达到了33330元/㎡。
迈皋桥G11
地块名称：栖霞区迈皋桥街道齐寿南路以西、尧红路以北地块
出让面积：21853.77㎡
用地性质：R2二类居住用地
综合容积率：1.0<Far≤1.8
起始价：81000万元
最高限价：92000万元
起拍楼面价：20591元/㎡
未来毛坯限价：33330元/㎡
今天，「新华报业网」也来到地块的现场，针对地块周边环境进行了一番实地探访。该地块大致位于兴都花园85号小区附近，距离在建的地铁7号线丁家庄站和丁家庄南站比较近。从位置上看，并不算迈皋桥的核心处，东边便是尧化门区域。
该地块周围没有什么新房项目，多以老旧小区为主，居住环境比较一般。
另外该地块还有铁路经过，噪音会有些严重，所以在本次的土地出让条件中也规定了：竞得人应采取隔音降噪减震措施，使地块内建筑达到环保、铁路等部门要求。
图源 南京土地市场网
放风价4万元/㎡！
2大纯新盘近期将首开，1盘强制买包
目前迈皋桥的新房库存还是比较充足的，在售的项目有星叶瑜憬尚府、金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾。其中大地伊丽雅特湾在售的是最后一栋住宅的剩余房源，所剩套数也不多了。
另外，星叶瑜憬尚府即将加推6号楼高层房源，共计162套，户型建筑面积约88-118㎡，高层房源的前期销许均价约36500元/㎡，精装现房交付。该栋房源售完后，项目仅剩1栋人才保障房。
除此之外，迈皋桥区域内近期还有2家纯新盘将要入市。其中位于1号线迈皋桥站附近的迈上品院，是高科在2019年拿下的项目，整体体量不大，仅规划了2栋（8+1层）和2栋（9+1层）住宅、1栋社区服务中心及少量商业的精致社区，总户数约168户。
据置业顾问表示：项目可能会在下个月迎来首开，一口气推出全部房源共168套，户型建筑面积约105、130、140㎡，另外还有部分170-420㎡的顶底跃，明年底后年初交付。
迈上品院精装无包，精装细节包括：美的的空调、兰舍的新风、菲斯曼的地暖，还有定制的智能家居系统、厨房橱柜、卫浴小五金，AO史密斯的净水末端，以及TOTO、摩恩、雷士等品牌。
迈上品院放风价4万出头，首付目前没做要求，可能3成起，验资大概140万左右。
区域的另一家纯新盘预计近期领销许、开盘，加上升级包的装修价大约在4万元/㎡左右。虽然对于首付没什么要求，但需要强制购买价格约3000元/㎡+的升级装修包，对于购房者来说，还是有一定限制的。
去化节奏放缓的迈皋桥
价格不占优势的新房能卖得好吗？
去年年底开始，迈皋桥的新房市场去化节奏开始放缓，去化结果也开始呈现出两极分化的趋势。
根据南京网上房地产数据显示：星叶瑜憬尚府首开至今，576套房源整体去化超8成；
金浦御龙湾今年两次开盘共推出232套房源，整体去化约6成，其中上个月初加推的124套房源，截止目前仅去化了22套；
大地伊丽雅特湾去年12月中旬加推的58套房源，近4个月的时间里，如今还有9套未售。
虽然金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾的价格低于星叶瑜憬尚府，甚至周边二手房小区挂牌均价，堪称迈皋桥“鸡腿盘”，但从结果来看，星叶瑜憬尚府更被购房者接受。
迈皋桥区域虽然老旧小区较多，但从另一角度来看，想要置换更好的产品的购买力也更多，所以对于他们来说，价格并不是买房的唯一标准，产品是否突出才是重要条件。
一方面大地伊丽雅特湾和金浦御龙湾的土地年限大大缩水，另一方面两个项目的产品都是毛坯交付，综合产品力较星叶瑜憬尚府还是稍弱一些。
大地伊丽雅特湾小区环境
从迈皋桥区域房龄较新的二手房小区挂牌均价来看，目前比较高的是朗诗保利蔚蓝约4万元/㎡左右，金浦御龙湾、星叶瑜憬湾、中电颐和府邸大约都在3.8万元/㎡左右。
迈皋桥即将入市的2家纯新盘放风价都达到了4万元/㎡，而待出让的迈皋桥G11地块毛坯限价33330元/㎡，按照2000元/㎡的基础装修价格来计算，再加上升级装修包的价格，该项目也可能会卖到3.8万元/㎡以上。其实，它们的价格已经不具有倒挂优势了。
在价格不占优势的前提下，面对当前的市场环境，或许产品亮点突出，才能脱颖而出。这些新盘能否突围成功？答案很快就要揭晓了。
