断档一年的南站VS选择面广的大校场!哪个值得买?
2022/01/04 18:35  新华报业网  

  刚刚过去的2021年,提及热度较高的板块,南部新城必定榜上有名。

  南部新城主要分为大校场片区和南站片区,这两个片区在去年呈现出两种截然不同的状态。新盘接连“轰炸”的大校场持续输出,而南站片区已有1年多的时间未有房源上新了,不过很快,南站现房新盘嘉宏峰即将首开,也将为区域带来一波补货。

  选择面广的大校场,房源珍贵且是现房的南站,该如何选?今天,我们来分析一番。

  库存:大校场持续输出,南站断档1年终于上新

  两大区域从库存量上来看,是断档PK房源过剩。

  南站片区上一次有房源入市是在2020年的12月,万科星耀都荟推出了最后一批房源,售罄收官。而在该项目收官至今,南站依然没有1家楼盘在售。

  如今,时隔1年多的时间,香港嘉华·嘉宏峰在去年12月底左右,正式公开了样板间。据悉项目最快也将在春节后迎来首开,项目整体也仅有381套可售房源,该批房源卖完之后,南站片区又将陷入一段时间的“房荒”状态。

  另一边,大校场持续输出。尤其是去年年末之际,有着大校场“四叶草”之称的云萃府、云锦四季、南宸紫阙和翡丽铂湾四家楼盘先后入场,其中云锦四季和南宸紫阙更是一个月内开盘了两次,抢跑、平推,甚至有楼盘开启了分销模式。但这四家楼盘的去化情况其实并不理想。

  某项目首开至今去化数据展示 图源 南京网上房地产

  另外,大校场四叶草无论是户型、位置,还是价格、首付比例上看,相似度都比较高,所以也算是给了购房者更多的选择机会。但目前大校场的库存,还是需要消化一段时间的。

  产品:南站体量小、户型小,大校场140㎡起步

  从产品方面来看,南站现房嘉宏峰和大校场“四叶草”还是有着比较大的差异。嘉宏峰比较偏刚改,大校场“四叶草”则是以改善为主。

  嘉宏峰是目前南站唯一将售的精装项目,没有升级装修包,并且是现房交付。而大校场“四叶草”均配备了约4000元/㎡左右的升级装修包,交付时间基本都在2023年下半年至2024年上半年。

  在整体规划和体量上,嘉宏峰仅有2栋楼,但2栋都是32F的住宅,另外还有2栋商业,体量小,不宜形成较好的小区居住氛围,楼层高,得房率相对会低一些。

  项目效果图

  大校场“四叶草”的云萃府有17F的住宅、云锦四季整体是4栋19F的住宅、翡丽铂湾由5栋18-19F住宅构成。从得房率、舒适度来看,大校场这3家楼盘会比嘉宏峰更好一些。

  从户型面积段来看,嘉宏峰主力面积段约93、116、137㎡,相较于大校场“四叶草”140㎡起步的户型来说,嘉宏峰还是稍微偏刚改、入门改善一些。

  虽然面积段偏刚改和入门级改善,但户型设计上,嘉宏峰与市面上传统的100㎡以下的小面积打造三房的户型相比,建面93㎡打造的是两房两厅一卫、116㎡打造的是三房两厅两卫,实用度其实并不算太高。

  另外,户型设计上也不是市面上目前比较流行的横厅、双阳台,但全落地玻璃幕墙和弧形转角飘窗,还是给项目增色了不少。不过,大校场的云锦四季也打造了270°的转角阳台。

  嘉宏峰实景图

  价格:南站倒挂近2万精装无包,大校场首付8成起

  因为产品有差异,所以相比较而言,南站的嘉宏峰的性价比还是比较高的。

  从均价方面来看,嘉宏峰目前的精装放风价是4.3-4.5万元/㎡,而大校场“四叶草”项目的在售全装修均价基本都在4.6-4.8万元/㎡,另外还均配备了4000-4200元/㎡的升级装修包,含包的在售均价已经超过5万元/㎡了。

  嘉宏峰的精装标准包括东芝中央空调、博世地暖、方太燃气灶油烟机和消毒柜以及科勒的卫生间洁具等,或同档次的精装品牌(具体以最终交付情况为准)。虽然看起来不算太差,但其实也只能算是普通的基本精装水准,也算不上多高端。

  嘉宏峰样板间实景图

  相较于大校场的升级装修包而言,除了国际知名品牌外,像云锦四季还全屋配备狄耐克智能家居系统、贝克巴斯垃圾处理器、格蕾斯淋浴屏等更高端的装修配置。同时,项目还主打高端科技住宅,外墙保温、干法地暖铺贴、地源热泵等均有(具体以最终交付情况为准)。

  云锦四季样板间实景图

  翡丽铂湾的装修包也是如此,包括德国博世“燃气灶+油烟机+蒸烤一体机+洗碗机厨电”四件套、德国唯宝一体式智能马桶、当代台盆龙头在内的国际知名品牌,集中净水设备、摩恩垃圾处理器等也都配备齐全。项目更是打造了恒温、恒静、恒氧、恒洁、恒湿、恒智的“六恒”科技住宅(具体以最终交付情况为准)。

  翡丽铂湾示意图

  所以比起来,大校场的升级装修包标准还是远胜过嘉宏峰的精装标准的,以高端改善为主。

  从总价方面来看,嘉宏峰无论是放风价还是户型面积段都小于大校场“四叶草”,所以嘉宏峰的总价门槛相对还是比较低的。另外,据悉嘉宏峰首开的首付比例可能是5成,目前四叶草项目的首付均是8成起,验资大约在300-400万。

  嘉宏峰样板间实景图

  按照93㎡的面积、4.5万元/㎡的放风价、首付5成,来简单计算一下,嘉宏峰的验资门槛大约在210万左右(具体以最终实际价格为准)。综合来看,嘉宏峰还是比较有价格优势的。

  另外,嘉宏峰的放风价与周边二手房成交价还存在着不小的价格差。目前整个南站片区二手房成交单价最高的是万科尚都荟一套单价近6.3万元/㎡的房源,嘉宏峰的放风价与之有着约2万元/㎡的差异。与此同时,项目周边的二手房挂牌价基本都在5万元/㎡+,所以嘉宏峰也算是南站的倒挂盘了。

  图源 南京链家网

  而大校场目前仍是新兴板块,二手房价格暂时不具备一定的参考性。

  不过大校场胜在规划完整成熟,无论是已投入使用的南部新城医疗中心,多条规划、在建地铁穿过,南外本部的即将交付使用,还是沿着机场跑道未来将建成的“文化客厅”,大校场近年来一直在发力,起步和规划从远期来看还是略胜过已经基本成熟的南站片区。

  门槛相对较低、有倒挂现房优势的南站片区,远期前景较有潜力但是入手门槛较高的大校场该如何选?其实,两个区域的客群还是有所区别的,所以具体还是要看购房者的实际置业需求,才能进行判断了。

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责编:李心舟

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