7个区域涨了,最高涨1950元/㎡!明年南京房价大局已定!
2021/11/05 17:53  新华报业网  

  今年5月和9月,南京先后迎来两次“两集中”土拍,两轮集中供地后,今年到明年上半年的南京房价格局已经基本确定了。

  就在本月,南京即将迎来今年的第三次“两集中”土拍,根据此前南京土地市场网上发布的出让公告,我们可以看到一些区域的毛坯限价再度提高。

  而这批地块的入市,将决定了明年下半年左右的南京新房价格走向。

  注:以下数据仅供参考,具体以最终实际入市价为准。

  7个区域毛坯限价上调,最高涨了1950元/㎡

  据「房产南京」统计,截止目前,全市已有45个区域诞生了限价地,这些限价地也将南京整体房价分成4个等级的格局。

  以上仅包括有限价地区域,暂未有限价地区域不在统计范围之内

  房产南京 制图

  另外,在即将到来的第三批两集中供地里,已有7个区域未来毛坯限价有所上涨,其中调价最高的甚至较前期上涨了1950元/㎡,这一差价较前期第二批两集中土拍的4500元/㎡的上调幅度相比,还是低了不少的。

  本次毛坯限价上涨幅度最高的区域是鼓楼滨江,本月即将出让的鼓楼滨江G109地块未来毛坯限价为40950元/㎡,而此前区域内毛坯限价最高的项目是江望润府39000元/㎡,不过该项目已于今年正式收官。

  目前区域内在售新房并不多,中冶锦绣天玺项目即将加推1号楼共81套观江大平层,户型建筑面积为380㎡,销许均价约42934元/㎡,另有约5500元/㎡的升级包可选。

  河西南区域的毛坯限价涨幅仅次于鼓楼滨江,该区域此前毛坯限价最高的项目是下关城开、南京宏顺联合体G25地块,毛坯限价44440元/㎡,在第三批两集中供地中,河西南G112地块的毛坯限价达到了46350元/㎡。

  除此之外,其余毛坯限价上调的区域大多聚集在江宁板块,包括江宁方山大学城、江宁淳化、江宁正方新城、江宁滨江,另外,江北国际健康城也有约1225元/㎡的提价。

  南京四大房价格局已成型,未来或仅有6区域均价2万以内

  根据这45个区域的最高未来毛坯限价,我们也将南京的未来房价格局分成了4个梯度,分别是:

  注:以下数据仅供参考,具体以实际销售数据为准。

  第一梯队:4万+(南部新城、光华路、河西南、新玄武、宁南、江心洲、赛虹桥、鼓楼滨江、幕府创新区);

  第二梯队:3-4万(雨核、铁心桥、江核、百家湖、仙林湖、人居森林示范区、迈皋桥、上秦淮、江核青奥、燕子矶、江北国际健康城、河西南岸、马群、江北南工大);

  第三梯队:2-3万(汇通路、江宁方山、江北城南中心、江浦、新尧新城、麒麟、淳化、雨花滨江、正方新城、栖霞山、江北桥林、板桥);

  第四梯队:2万以内(六合、江北新区葛塘、江北汤泉、汤山、江宁滨江、江宁禄口、溧水、高淳、横溪)。

  这之中,毛坯限价超过4.5万元/㎡(含4.5万元/㎡)的区域,包括河西南和南部新城。这也是今、明两年出货量较多的两个区域。

  其中,今年5月时,南部新城成功出让了5幅地块,这之中最快的会在今年底前入市;而河西南区域也在即将到来的11月25日土拍中,一口气端出了6幅地块,其中宅地占了5幅,位置优越,诚意十足。

  11月25日即将出让的河西南5幅宅地中,河西南G112地块位于五矿崇文金城和朗诗熙华府中间,这幅地块的毛坯限价也刷新了河西南毛坯限价记录,达到了46350元/㎡。

  河西南G111地块位于华润置地鱼嘴润府的南侧;河西南G113-115地块自东向西排列开,位于建发珺和府、深业龙湾上府和颐和铂湾的南侧。

  待这批限价地入市后,南京全市仅有6个区域的预计全装修均价(以2000元/㎡的基础装修价格计算)在2万元/㎡以内了。

  第一批“两集中”供地中多项目已有动静,年底前或大规模入市

  今年5月的第一批“两集中”供地成功出让的51幅宅地中,已有不少项目在近期迎来了公开,年底之前或将有大规模的新盘入市。

  “520”土拍中,南部新城共有5幅地块被成功出让,其中4幅地块在5号线七桥瓮地铁站附近,被称为南部新城“四叶草”,如今这些地块规划已经纷纷出炉。

  目前,这5个项目中的云锦四季、云萃府、正荣奥体建设G32地块的未来毛坯限价接近了4.5万元/㎡。目前云锦四季、云萃府和住宅部分已收官的云澜尚府共用一个售楼处。

  翡丽铂湾、保利新希望G28地块毛坯限价4.5万元/㎡。按照2000元/㎡的基础装修价格,再配备升级装修包来计算的话,这些项目未来入市价超5万已是板上钉钉的事了。

  城东光华路的玖樾印象今天正式公开,项目整体为8-11F低密住宅,共418户,户型建筑面积约130、143㎡,含升级装修包的放风价预计5万出头,最快本月首开推出5栋楼。

  同样,今天公开的还有江北国际健康城的万科首开新悦光年,项目整体打造9栋9-11F住宅,仅258套房源,项目仅有建面约135㎡一种户型。预计本月首开一次性推出全部房源,首付或8成。该项目的毛坯限价30755元/㎡,含升级装修包的放风价大约在3.7万元/㎡。

  伴随着越来越多的纯新盘在近期公开,今年底、明年初,南京将迎来一波规模不小的上市量,这之中有一些新盘的入市将重新定义区域的最新房价。

  例如此前新房在售均价一直在3.2万元/㎡的江北国际健康城,此前一直没有新房在售的新兴区域——人居森林示范区。

  不过从整体来看,截止至第三批两集中供地的毛坯限价出炉,大多数区域的未来房价走势较前期并没有什么太大的变化。

  甚至栖霞山、江宁禄口等这些热度并不高的区域,在第二次两集中土拍前夕,出现了地块终止出让的情况,而这些地块的未来毛坯限价是刷新了区域毛坯限价纪录的。这也让这些区域的新房价格进入了一段较长时间的稳定期。

  今年5月、9月乃至即将到来的11月三场两集中土拍,的确奠定了今明两年的南京新房房价格局。不过从9月的土拍中,我们也发现了热门的区域依然热门,冷门区域的“虚假繁荣期”已经结束,无论是土地市场还是新房市场都在回归理性。

  那么这些新项目入市后,是否真的能卖到与放风价差不多的实际均价?答案即将揭晓。

标签:南京楼市
责编:杨臻

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