中国房地产市值已经超过450万亿,为何还不见房价下跌?
2019/05/08 15:27  花开香醉人  

  据最新数据显示,中国房地产总市值是65万亿美元,大约450万亿人民币,如果该数据准确的话,那么也就意味着中国的房地产总市值,超过了美国,欧盟,日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动,成交价格是供需双方博弈后的结果,申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格,而申报价格质量非常差。

  由于房地产本身空间的固定性和不可移动性,不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房价实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利,这种权利体系称为"权利束",即房地产权利是由一束权利组成的,房地产所有权是最完全、最充分的权利,由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时,又由于房地产使用价值的多样性,对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的,相应所需要的权利也就不一定相同,因而可以分享同一房地产的不同权利,这就形成不同权利价格,例如所有权价格、租赁权价格等等。

  更可怕的是,美国30万亿美元房产,30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产,20万亿美元股票,日本10万亿美元房地产,6万亿美元股票市值,而中国65万亿美元的房地产,6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当,而我们却差了十倍,中国多数货币超发资金都流向房地产市场,造成了房地产市值畸型的庞大。

  除了房地产市值超过450万亿元外,国内房地产的空置率也高得惊人。一般大中城市空置率在20-30%之间,很多小区整天人流稀少,清洁工和保安要比居民还多,无论是电表运转还是晚上亮灯率都显示长期空关无人居住。就连北京市中心也有100多万套房产被长期空置。显然,投机炒房不仅推高了房地产的市值,加大了系统性金融风险,而且还使房地产资源无法得到合理配置。

  可能有人会问,既然国内房地产市值超过450万亿,空置率又这么高,为何不见房地产泡沫破裂,房价下跌呢?首先,房地产调控并不希望房价出现大起大落,之前我们还听到“坚决遏制房价上涨”到现在是“稳经济,防风险”。正是有了房地产限购和限售政策,限制了房地产市场的交易,使得一二线城市房价只能小幅下挫,难有大幅下跌。实际上,大城市如果动辄一套上千万的房子集体下跌,那肯定会带来系统性金融风险。在决策层看来,房价可以通过缓慢下跌,再让当地居民收入也稳中有升,经过几年时间让房地产实现“软着陆”。所以,目前一二线城市房价市值短期内明显缩水几乎不太可能。但长期来看,这种市值缩水会积少成多。

  此外,三四线城市房价上涨由于前期棚改货币化安置、农民工返乡置业、房价补涨等因素,虽然已经涨幅趋缓,甚至即将转跌,但至少目前房价还处于高位。当然,现在部分三四线城市已经放开了房地产调控,未来房价市值可能会出现幅缩水。但是,部分三四线城市房地产调控也刚刚松绑,要看到大幅缩水还尚需时日。

  一些媒体喜欢报房价上涨的喜讯,却不愿意报房价下跌的新闻。事实上,去年一些城市房价也出现了下调,只是媒体秘而不宣。以北京为例,北京的房价2018年已经跌去了20%,郊区的房价下跌了30%。尽管,北京房价跌了,但是还是有价无市。就下面接盘的人都没有了,其实这个高房价市场已经与全社会脱节了。

  中国房地产市场已超过450亿,已经是美国,欧盟,日本的总和。这么庞大的泡沫谁也不敢轻易处置。现在只能试图将高房价实行“软着陆”。实际情况是,房地产之所以出现450多亿的高市值现象,主要是受到房地产调控的影响,楼市成交快速萎缩,房地产市值无法受到影响。同时,目前一二线城市二手房有价无市,以及一些房价下跌的消息被掩盖了起来。当然,也有一些媒体掩盖房价下跌的真实情况。所以,我们才看到了房地产处于高市值,却不见泡沫被剌破的那一刻。不过,随着时间的推移,房地产的450多万亿的高市值,肯定会被大幅瘦身。

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责编:章琴

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